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北中环双轨TOD文化高定公园雅宅

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2024年8月28日，保利·海上瑧悦售楼处电话☎400-876-7710✔✔保利海上瑧悦营销中心电话400-876-7710✔✔保利海上瑧悦售楼处地址400-876-7710✔✔又迎来了重磅利好！

丰翔路TOD万象商业综合体开工奠基典礼盛大举行。作为华润置地深度参与宝山转型发展、助力南大开发建设的重要标志性工程，中環置地中心万象系商业的开工，由此开启了南大更新发展的宏伟蓝图。

这是保利·海上瑧悦售楼处电话☎400-876-7710✔✔保利海上瑧悦营销中心电话400-876-7710✔✔保利海上瑧悦售楼处地址400-876-7710✔✔项目继上师大附小落地之后，又迎来重磅利好！

至此，保利海上瑧悦售楼处电话☎400-876-7710✔✔彻底火出圈了！根据克而瑞所发布的2024年7月“上海楼盘销售榜单”显示，

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荣登

全上海成交套数及面积TOP4

更是当之无愧的北中环销售TOP1，妥妥的销冠红盘！！

从数据层面客观看，保利·海上瑧悦保利海上瑧悦营销中心电话400-876-7710✔✔保利海上瑧悦售楼处地址400-876-7710✔✔再掀一轮口碑浪潮，成为燃沸北中环的“流量实力派”！

在对人居产品日益挑剔的当下，保利·海上瑧悦保利海上瑧悦营销中心电话400-876-7710✔✔保利海上瑧悦售楼处地址400-876-7710✔✔凭何脱颖而出，收获一众当代雅仕的热捧？

人气当红的背后，不仅是总价约550万起，买到中环的价格诱惑力，更是因为项目六边形战士品质与实力的重加持！

改善居住时代，保利·海上瑧悦保利海上瑧悦营销中心电话400-876-7710✔✔保利海上瑧悦售楼处地址400-876-7710✔✔凭借【高定庭院+高定地库+高定奢宅+高定学府+高定配套+高定品牌】的6重优势，再次让市场惊艳，妥妥的黄金中环文化高定邸！！

在上海外环内的新房【保利·海上瑧悦保利海上瑧悦营销中心电话400-876-7710✔✔保利海上瑧悦售楼处地址400-876-7710✔✔】目前是最便宜（保利海上臻悦价格比周边便宜7000/平）、最实惠的，海上瑧悦保利海上瑧悦营销中心电话400-876-7710✔✔保利海上瑧悦售楼处地址400-876-7710✔✔成交火爆也是客户经过综合判断，才能造成今天的火爆局面。

上师大资源的引入，足见政府对南大板块教育的鼎力支持！

也是对南大这片土地蓬勃发展的最好证言。

对于购房者来说，优质教育为孩子的未来增添了一份保障，让每一个年龄段的成长都更有底气。

而保利·海上瑧悦保利海上瑧悦营销中心电话400-876-7710✔✔保利海上瑧悦售楼处地址400-876-7710✔✔真正一墙之隔的距离，更可谓是近水楼台先得月！

上海首个文化高定奢宅，妥妥地站稳了！

家门口名校+三大公园环绕+东方匠造庭园！

总价600万级买入中环旁，双轨交+双TOD！保利“悦系”新品沪上首秀！保利·海上瑧悦保利海上瑧悦营销中心电话400-876-7710✔✔保利海上瑧悦售楼处地址400-876-7710✔✔正在热销中！主推建面约99-130㎡的3-4房！均价约6.3万/㎡！项目三期加推入市，王炸楼栋亮相，价格有惊喜！

优质资源下楼即享，高定生活零距离。

不仅如此，保利·海上瑧悦保利海上瑧悦营销中心电话400-876-7710✔✔保利海上瑧悦售楼处地址400-876-7710✔✔还是黄金中环“六边形”全能宝藏盘！无论是地铁、商业、公园，还是教育、品牌、品质，多维度都是这个地段的“香饽饽”！

简单说说六边形全能战士有多能打：

1.硬核交通配套：距15号线丰翔路站约500米，通达静安寺、徐家汇等多个中心区域商圈

2.双TOD环伺：步行可达万象系商业，一公里内双TOD，畅享繁华生活

3.下楼即是公园：家门口三大公园加持，“推窗见绿”的生活享受

4.书香学府林立：与上师大附属小学一墙之隔，毗邻小精灵幼儿园

5.实力品牌加持：中国房地产百强企业TOP1保利，千亿品牌价值，品质毋庸置疑

6.品质高定奢宅：北中环至美园林，超强产品力户型，明星三房产品，瑧选德系精装品牌

项目首推建面约130㎡的改善户型，本期推出104套房源。

户型方正，四开间朝南，采光和通风都相当不错；

厨餐客厅采用S线设计，便于日常生活的交流互动。

开放的厨房、南向X灵动空间，让公区整体都具有强大的可变性，业主可以自我打造出N种可能性，也让视野变得更为开阔；

私区房间都非常方正，全都带有飘窗，通透性十足；主卫、客卫都是标准干湿分离设计，更便于日常清洁；主卧拥有了步入式衣帽间，居住体验感更佳！

还有五感健康科技系统，为健康保驾护航；方太定制智能厨房，令烹饪不再费心；全屋海纳收纳系统，令杂物归纳有序。

建面约99㎡3房 三开间朝南

还有建面约99平3房，3开间朝南，外接观景阳台，采光和通风效果佳，视野开阔。

通过厨房半开放式移门设计，让公区视野得以”解放“；使厨-餐-客厅显得更为通透。

从入户到客厅不间断的整体收纳柜预留空间，让家庭可储存面积变得更大，实际居住满意度更高；

主卧自带衣帽间和独立卫浴，舒适度和私密性都更好；南北房间均带飘窗，采光充足，且增强了户型对外的延展性，是一步到位购房者的优选。

【项目区位】

保利海上瑧悦保利海上瑧悦营销中心电话400-876-7710✔✔保利海上瑧悦售楼处地址400-876-7710✔✔位于南大智慧城的核心区域，根据“上海 2035”总体规划，南大被列为上海市中心城区五大重点整体转型区域之一，定位上海市“科创中心主阵地”的核心承载区。在地理位置上，南大智慧城与张江、漕河泾共同构成上海中环带上的科创产业版图、不可复制再生的黄金三角，未来价值极具想象力空间。

与此同时，南起紫竹高新区、北至南大智慧城的地铁15号线，串联起一条产值万亿的超级科创走廊，共同助力上海建设具有全球影响力的科创中心，让南大智慧城真正站在了下一个时代风口。

目前，南大已经形成以科创产业为支撑的主导产业，中软国际/深创投/国泰君安/安永/毕马威等来530家行业头部企业签约入驻，挂牌建成上海首个也是目前唯一一个合成生物产业园区。

2023年6月，南大地标建筑——科创之门正式封顶。7月，百米双子塔——南大数智中心正式验收启用。9月，丰翔路站TOD地铁上盖综合体，即将入市。每一项规划的逐渐落地兑现，标志着历经10年蓄势的南大生态智慧城，正式迎来加速发展与价值腾飞。

并且，在2035规划中提及：南大智慧城是上海中外环稀缺的整体规划区域。未来城市风貌将按照国际领先的4-3-3规划理念打造（40%生态绿化，30%综合配套，30%高端住宅），未来将抛弃老公房为主的传统风貌环境，打造成更像长风、新江湾城，形成崭新和现代化的城市风貌。可见，在南大智慧城享受人才落户、住房供给、土地保障、财政支持等多项政策的叠加利好下，未来更加值得期待。

【周边配套】

交通配套：距离15号线丰翔路站点约600米步行距离，2站可换成7号线，可快速直达桃浦智创城、真如、长风、徐家汇、紫竹高新区等板块。项目北侧规划有22号线，目前已官宣走向，22号线将串联南翔、南大、杨行、吴淞等，不仅能解决1、3、7、15号线的换乘问题，也让宝山和嘉定高效接连。

同时，区域内未来规划有6轨环伺：15号线、7号线、规划18号线、22号线、26号线及城际铁路南何支线，轨交十分便利。

自驾出行方面，中环线、外环线、沪嘉高速、沪太路在此交汇，也让日常出行，可快速通达虹桥机场与高铁站、大宁商圈与静安商圈。

商业配套：项目东侧1.5公里内有聚丰购物广场（上海第四家Sam's山姆会员店位于此，2022年8月开业）以及弘基文化休闲广场，可满足基础商业需求。3公里则有约25万方的大型商业综合体经纬汇，此外还有尚大国际商圈、东方国贸商圈和锦秋商圈。同时，丰翔路站、南大路站正在建设2大TOD综合体，约60万方商业体量。 2个TOD组团距离保利海上瑧悦保利海上瑧悦营销中心电话400-876-7710✔✔保利海上瑧悦售楼处地址400-876-7710✔✔均在1公里范围之内。

教育配套：区域内规划建设8所幼儿园、2所小学、1所初中、1所高中、2所九年一贯制学校，宝山区南大实验学校已启用，上师大附中宝山分校已落地，教育资源充沛。（新房不承诺学区）

上师大附中宝山分校效果图

医疗配套：项目东侧1.5公里有二级甲等医院：仁济医院宝山分院，已于2018年开院。区域内还有已建成的复旦大学附属华山医院，未来南大还将打造国际医疗机构、市三甲医院、高端社区医疗3重医疗体系，护航家庭生活健康。

公共资源：区域内规划建设40个主题公园，合计约2.6平方公里的城市绿心，生态体量是2倍之于世纪公园，其中300亩南大中央公园已经开工建设。

生态绿化整体规划效果图

南大中央公园效果图

【产品规划】

作为保利在上海首个悦字系产品，保利海上瑧悦保利海上瑧悦营销中心电话400-876-7710✔✔保利海上瑧悦售楼处地址400-876-7710✔✔园注重园林景观的打造与耗材重工。借鉴上海百年张园的造景手法，景观上给人一种东方尊贵的仪式感，"一园三堂"的空间布局，铸就“三重居住感受+五重归家体系+九境园林体系”。

景观上则“引水入园”，小区水系布局借鉴江南古典园林引水入园的打造手法，以王府名园“瞻园”为蓝本，打造长度约200米，占地近1000㎡的水景。水系贯穿入口、庭院、仪式归家轴线和引力中心，使用静水、跌水、点状涌泉、立面叠瀑、弧形流水五重造水形态，再现中式王府名园的格调和风雅。

值得一提的是，保利海上瑧悦保利海上瑧悦营销中心电话400-876-7710✔✔保利海上瑧悦售楼处地址400-876-7710✔✔还选取南宋著名的禅宗寺庙——少林寺的建造材料：近百吨黑山石，搭配特选乔木与花境，打造出充满禅意的松石之境。

在社区中心，还打造有长约250米，总体量近8000㎡的超级生活轴线，可满足青年至老年的全年龄段使用需求。

项目采用大象灰石材配以咖色系金属。建筑风格的灵感来源于金镶玉设计，外立面形似新石器时期的玉琮纹样，提取其“曲”的形和白金配色应用到塔楼立面上，使建筑立面变得更为柔美，形成项目特色的立面效果。

【装修标准】

保利海上瑧悦保利海上瑧悦营销中心电话400-876-7710✔✔保利海上瑧悦售楼处地址400-876-7710✔✔采用全装修交付。卫浴品牌采用的是高仪/唯宝（或同等品牌）；方太定制智能厨房（配置了凉霸、洗碗机、方太感应式抽油烟机、末端净水、抽拉式龙头）。

建面约99㎡户型样板间图片如下：

对于保利海上瑧悦保利海上瑧悦营销中心电话400-876-7710✔✔保利海上瑧悦售楼处地址400-876-7710✔✔，总结了四点“必买理由”！

1. 四个月，土拍价格出现大幅跳涨！板块内一手倒挂约4000元/平！

2. 全市稀缺直线约500米真轨交，直线约1公里内双TOD环绕，未来畅享约60万方商业版图！

3. 南大板块加速兑现！以数字化高新产业为支撑，约530家头部科创企业已入驻！

4. 上海保利首发悦系新作！独具匠心的文化高定之作，五重水景、一园三堂、蟒水纹饰，尽显尊贵！重工东方住宅，中环周边难寻此宝！

地铁15号线丰翔路站直线距离约600米

1公里内双TOD地铁上盖

黄金中环 南大生态智慧城

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出门即是公园 改善品质住区

建面约99-128㎡精装3-4房

500万买3房，700万买大四房

过会价仅6.3万/㎡ 未来升值空间大

周边最新土拍联动价已高达6.9万/㎡

北中环双轨TOD文化高定公园雅宅

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房地产专业知识

1、房产

是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其它用途的房屋。

2、地产

是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。

3、房地产

是房产和地产的总称。是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）。

4、房地产业

是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。

5、房地产开发

是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。

6、土地开发

是将“生地”开发成可供使用的土地。

7、土地所有制

现行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和劳动群众集体制（即集体所有）两种形式。其中，城市市区的土地全部属于国家所有；农村和城市郊区的土地法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有；矿物、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，由法律规定属于集体所有，森林、山岭、草原、荒地、滩涂除外。但地上建筑物既可以为国家所有，也可以为集体、单位和个人所有。因此，同一宗房地产，其土地与地上建筑物的所有权往往是不一致的。

8、集体土地

是指农村集体所有的土地。

9、征用土地

指国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。

10、土地的使用年限是如何确定的？

凡与省市规划国土签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。

11、房子的居住时间是多少，土地使用年限届满后，该怎么办？

房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制，担对该房屋所占用范围内的土地来说，因为土地除属于集体所有的外，均属于国家所有。业主所取得的为该土地的一定年限的使用权。住宅用地的土地使用时间为50—70年，自开发商取得该土地使用证书之日起计算。在该土地使用年限届满后，土地将由国家收回。业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地。

12、合作建房

是指以一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式。

13、土地所有权

土地所有权是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。

14、土地使用权的出让

指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

15、土地使用权转让

是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。

16、土地使用权划拨

是指政府无偿将土地拨发给使用者使用，一般没有使用期限的限制。以无偿划拨取得的土地使用权，其出让须经政府及土地管理部门同意，交补交出让金后方可进行转让、出租和抵押。

17、什么是地籍？什么是产籍？

我们通常所指的地籍、产籍、房地产籍是同一概念。它是指土地的自然状况、社会经济状况和法律状况的调查与登记，包括了土地产权的登记和土地分类面积等内容。具体来讲，是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。

18、生地

指空间地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地。

19、熟地

指三通一平或七通一平，具备使用条件的土地。

20、宗地

是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。

21、宗地图

是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。

22、证书附图

即房地产后面的附图，是房地产证的重要组成部分，主要反映权利人拥有的房地产情况及房地产所在宗地情况。

23、楼花

一词最早源自香港是指未完工的物业（即在建物业），另一说法即指未正式交付之前的商品房。

24、期房

是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。

25、现房

是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品详尽买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。

26、毛坯房

房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛坯房。

27、成品房

是指对墙面、天花、门套、地板实行装修。

（1）内墙面为普通仿瓷涂料

（2）客厅楼地板为普通瓷砖

（3）普通铝合金窗

（4）普通胶合板门

28、商品房

是指以完全的市场价格向购房者出售的房子。

29、空置商品房

指1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房（可免交契税）。

30、存量房

即二手房的书面称呼，是相对首次成交的商品房而言。

31、二手房

通常是指再次进行买卖交易的住房。个人购买的新竣工的商品房、经济适用住房及单位自建住房，办完产权证后，再次上市买卖，这些都称为二手房。

32、经济适用房

根据北京市人民政府办公厅京政发【1998】第54号文件，经济适用住房是面向中低收入家庭的普通住宅；要体现适用、经济、美观、安全、卫生、便利的原则；布局要符合城市规划的要求；使用功能要满足居民基本生活的需要；建设标准要根据北京市“九五”住宅建设标准，结合市场需求确定。

33、房改房

在房改政策出台后，国家机关、企事业单位的职工需要按规定将目前居住的房子购买下来，我们把为类公房称之为房改房。

34、安居房分为哪几种？

安居房包括按规定出售出租给国家机关、事业单位、企业单位职工的准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房。

35、个人住房基金

有些单位建立了个人住房基金。职工个人住房基金是由个人的劳动收入积累而成的基金，其中一部分是根据政策规定从收入中提取得到（主要指公积金）；另一部分则是自愿储蓄部分则采取存款自愿，取款自由的管理办法。

36、住房补贴

住房补贴是国家为职工解决住房问题而给予的补贴资助，即将单位原有用于建房、购房的资金转化为住房补贴，分次（如按月）或一次性地发给职工，再由职工到住房市场上通过购买或租赁等方式解决自己的住房问题。住房补贴发放的原则是：坚持效率优先，兼顾公平的原则，由各地政府根据当地经济适用住房平均价格、平均工资，以及职工应享有的住房面积等因素具体确定。

37、房屋的折旧

房屋折旧是逐步回收房屋投资的形式，即房屋的折旧费。折旧费是指房屋建造价值的平均损耗。房屋在长期的使用中，虽然保留原有的实物形态，但由于自然损耗和人为的损耗，客观存在的价值也会逐渐减少。这部分因损耗而减少的价值，以货币形态来表现，就是折旧费。确定折旧费的依据是建筑造价残值、清理费用和折旧年限。

38、房屋的所有权

是指对房屋全面支配的权利。房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能，这也是房屋所有权的四项基本内容。

39、房屋的占有权

通常由所有权人来行使，但有时也由别人来行使，这就是使用权与所有权分离的情况。

40、房屋的使用权

是对房屋的实际利用权利。通过一定法律契约，非房屋所有权人也可获得房屋的使用权。

41、房屋的收益权

是指房主收取房屋财产所产生的各种收益。

42、房屋的处分权

是所有权中一项最基本的权能。房屋的处分权由房主行使。有时房屋处分权也受到一定的限制。

43、房地产交易形式

房地产市场的房地产交易形式主要有两种：地产交易形式与房产交易形式。

44、住宅的“全部产权”

是指按市场价和成本价购买的房屋，购房者拥有全部产权。经济适用房亦属于全部产权。

45、住宅的“部分产权”

是指职工按标准价购买的公有住宅。在国家规定的住房面积之内，职工按标准价购房后只拥有部分产权，可以继承和出售，但出售时原产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除有关税费后，按个人和单位所占的产权比例分配。

46、房产互换

是房屋所有人或使用人之间，在相互自愿的基础上，采用等价不等价加补偿的方式相互交换住房的行为。一般分为所有权互换和使用权互换两种形式。

47、建筑物

是指人工建造而成的房屋和构筑物，如墙体、楼地层、楼梯、门窗基础。

48、构筑物

是指建筑物中除房屋以外的东西，人们一般直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水井、道路、桥梁等。

49、商品房的结构

售房的楼书常见用语，房屋架构可分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构。

50、砖混结构

主要是砖墙承重，部分是钢盘混凝土承重的结构。

51、砖木结构

主要承重构件是由用砖和木两种材料制成的结构。

52、钢筋混凝土结构

主要承重构件是由钢筋和混凝土制成的结构。

53、住宅的开间

就是住宅的宽度。

54、住宅的进深

就是指住宅的实际长度。

55、住宅的层高

是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。

56、住宅的净高

是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。

57、居住小区总用地

是包括住宅总用地，公共建筑设施总用地，道路、广场用地、庭院、绿化用地的总和。

58、住宅总用地

指低层、多层、中高层、高层以及住宅用地面积的总和。

59、公建总用地

指小区内部公共建筑占地面积的总和。

60、房屋的基底面积

房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。

61、道路、广场用地

指小区内主次干道、支道、人行道、绿化带中间宽度大于1.5米的步行道及停车、回车广场和有铺砌地面的场地面积之和。

62、庭院、绿化面积

指小区内集中绿化带、小公园、住宅间集中种植花木、草地、假山、花架、水榭、水池，以及公共活动场所等为小区所有居住人员共同使用权的绿化面积的总和。

63、人均总占地面积（平均米/人）

人均总占地面积=建筑红线内总用地/本小区规划居住总人数。

64、人均住宅用地面积（平方米/人）

人均住宅用地面积=小区内总住宅用地/本小区规划居住总人数。

65、总建筑面积（平方米）

指小区内住宅、公共建筑、人防地下室面积总和。

66、住宅的建筑面积

亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物规模大小的经济指标。它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。

67、结构面积

是指房屋建筑中外墙，内墙柱等结构构件所占面积的总和。

68、使用面积

是指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和。

69、辅助面积

指卧室以外的净面积，包括过道、卫生间、厨房、储藏室、阳台等。

70、公用面积

是指住宅楼内为住户方便出入，正常交往保障生自学成才而设置的公共走廊、楼梯、电梯间等所占面积总和，并按栋或单元户数按比率分摊。

71、套内建筑面积

房屋按套（单元）计算的建筑面积为套（单元）门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积。

72、套内墙体面积

是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其它承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分割以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

73、公用建筑面积

各产权主体共同占有或共同使用权的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。

74、公用建筑面积的分摊原则是什么？

如有面积分割的文件或协议，应按其文件或协议分摊计算；如无分割文件或协议，按规定的公用面积分摊原则进行分摊计算。

75、哪些公用面积应分摊？

应分摊的公用建筑面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班卫室、建筑物内的垃圾以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。

76、哪些公用面积不能分摊？

不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公共开放使用的建筑面积、消防避难层；为多栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地面车库、地下设备用房等。

77、套内阳台建筑面积

套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

78、套内使用面积

指套内住户独自使用的面积，一般包括卧室、厨房、卫生间、过厅、起居室、内走道、阳台、壁柜等净面积的总和。

79、套外使用面积

指套外全体住宅的公共使用面积，如楼梯间、电梯间、公共走道、公共用房等。

80、建筑容积率

是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。

81、建筑密度

即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。

82、人口毛密度

人口毛密度=小区内总居住人数/小区内占地面积（公顷）。

83、平均每平方米造价（元）

平均每平方米造价建筑物总造价/建筑面积。

84、使用面积系数K1（%）

使用面积系数=总使用面积（平方米）/总建筑面积（平方米）×100%。

85、居住面积系数K2（%）

居住面积系数=总居住面积（平方米）/总建筑面积（平方米）×100%。

86、结构面积系数K3（%）

结构面积系数=总结构面积（平方米）/总建筑面积（平方米）×100%。

87、绿地率

是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。

88、绿化率

是指植被垂直面积与规划建设用地面积之比。

89、销售率

指售出的户数占可销的总户数的比例。

90、得房率

指套（单元）内建筑面积与套建筑面积的比率。

91、公共能耗费

是小区共用部位、共用设备和公共设施及在公共性服务中所发生的水、电、煤等能源消耗，被称为公共能耗，由此所产生的费用为公共能耗费。

92、商品房预售

俗称“卖楼花”，即在房地产尚未建成以前，房地产的经销商在取得受买人一定数量的定金后，将期房出售给受买人。

93、商品房现售

是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。

94、外销房

是指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形式，报政府计划主管部门列入正式项目计划，建成后用于向境内境外出售的住宅、商业用房及其它建筑物。

95、内销房

是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经过政府主管部门审批，建成后用于在国内范围（目前不包括香港特别行政区、澳门和台湾）出售的住宅、商业用房及其它建筑物。

96、规划形态

是指这一项目的具体建筑构成，譬如一个项目一共由几栋楼宇组成，每栋楼宇的使用性质是什么，单栋楼宇的地上有几层，地下有几层，每一层的具体用途是什么。

97、住宅组团

是一种融合了中式四合院建筑模式的居住结构。

98、单元式住宅

是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式；通常每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门，一般多层住宅每个楼梯可以安排24到28户。所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元。

99、居住单元

是指一个单元里有几户。俗称：一梯两户、一梯四户等。

100、户型

是指一套住宅由多少卧厅、厨、卫组成。俗称：一室一厅、二室一厅、四室二厅二卫等。

101、套型

是指层住空间的大小范围。俗称：小套、中套、大套。

102、面积配比

指的是各种面积范围的单元在某一楼盘单元总数中各自所占比例的多少。

103、格局配比

是二房二厅、三房二厅等各种格局的单元在某一楼盘的单元总数中各自所占的比例的多少。

104、阁楼

是指位于房屋坡屋顶下部的房间。

105、假层

是指房屋的最上一层，四面外墙的高度一般不低于下式楼层外墙的高度，以内部房间利用部分屋架空间构成的非正式层。

106、普通住宅

是指按一般民用住宅标准造的居住用住宅，高级公寓、别墅、度假村等不属于普通住宅的范畴。

107、公寓

是指二层以上供多户人家居住的楼房建筑。

108、纯办公楼

是指专为各类公司的日常营运提供办公活动空间的大楼。

109、商场

是指规划为对外公开进行经营的建筑物。

110、综合楼

是指兼有住家、办公甚至商场的大楼。

111、商住住宅

是SOHO（居家办公）住宅观念的一种延伸，它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住同时又能从事商业活动的住宅形式。