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归家仪式效果图首曝

总价约1200万级入住静安内环

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主打建面约100㎡三房

配置嘉格纳、大金等豪华装标

堪比16万+新房

交付样板间已开放

更有稀缺城央约170-210㎡双拼别墅

预计11月下旬入市！

效果图过程稿，仅供参考

帮大家提炼一下重点：

1. 城央核心地段；保利永兴里🌈预约热线➡：400-8033-610 📲📲站位静安内环，地处外滩烫金3km之内，2站直达人广，享至高规划利好！

2. 错过难再有的价格；保利永兴里🌈预约热线➡：400-8033-610 📲📲联动价约12.5万/㎡，总价约1200万级，同板块其他新盘过会价已经来到了13.3万，12.5万/㎡，很有可能是未来都不会再有的均价！

3.错过难再有的产品；建面约100㎡ 4个户型，均为正三房设计，低密小高层得房率近79%，更有城央稀缺建面约170-210㎡双拼别墅！

这就是为什么，【保利永兴里🌈预约热线➡：400-8033-610 📲📲】「Rouge Gallery」营销中心的盛大开放，累计吸引4000+购房者参观的重要原因——TA就是限价时代遗留下来的宝藏盘！

实景图

如果说，此前开放的百平三房实体样板间，已经诠释了何为“摩登海派美学”的面子，那么现在，曝光谍照的归家仪式，真正具象化了“摩登海派腔调”的里子。

Part.1

酒店式落客+五级归家空间

精工细作，永兴里再现海派典范

在当下这个颜值即正义的市场，产品的终极内卷，一定是审美气质的比拼。而在“卷产品”这个赛道，保利从不露怯！既然要卷，那就卷到极致！

保利精研客户产品所需，持续打磨细节——这不是一句套话，市面上非常多的楼盘，今天拿地，明天就出设计方案，打造产品，仍然是高周转的开发思路。

但保利几乎是在用一种“笨办法”，3个月的研讨只为抠高层户型图，多1寸收纳、多1分采光；4个月的深化汇报只为细化归家体验，将美学设计贯穿细节，定制每一个永兴里的专属符号；

最终，项目打造了100个精工细节，并完美呈现。而这，绝不是永兴里的上限。

来看下图：

效果图过程稿，仅供参考

从图上，我们可以很明显地感受到项目东园西邸的形制——东侧是海派风貌区，西侧是17层的小高层社区，如此排布之下，代表着上海国际摩登的洋房和代表着传统海派的别墅，新旧交融。

西层的小高层社区，外立面采用了弧形天幕立面，使用大面积玻璃辅以香槟金铝板，对望陆家嘴天际线，一眼国际豪宅范儿：

效果图过程稿，仅供参考

东侧的21套风貌别墅，更执着于对保留原有建筑特点的执着，采用大面灰砖+红砖腰线做法，复原百年前老建筑的味道。

效果图过程稿，仅供参考

穿越百年的历史肌理，与现代摩登海派相碰撞，在此刻和谐共生。

这样的设计理念，正是取材于伦敦斯毕塔菲尔德市场、多伦多7 ST. Thomas大厦等经典建筑，在项目曝光的效果图里，我们能看到一系列摩登海派元素的致敬与复刻。

斯毕塔菲尔德市场实景图，来源网络

多伦多7 ST. Thomas大厦，来源网络

形象外化与精神内化的双结合表现，在保利永兴里🌈预约热线➡：400-8033-610 📲📲的归家之路上，被体现得淋漓尽致：

海派三级归家礼序

一眼穿越安缦酒店

保利永兴里🌈预约热线➡：400-8033-610 📲📲通过对原有风貌住宅中菱形山花元素的简化，提炼出V型元素，利用镜像叠加、图形组合等方式，形成更加丰富统一的肌理语言，在归家仪式上，塑造了海派三级归家礼序。

第一级，酒店式落客门厅礼序，定制社区大门，以钟表博物馆定制装饰做点缀，镶嵌有prada奢石，移植名贵树种，第一眼，宛如来到了纽约安缦酒店：

效果图过程稿，仅供参考

纽约安缦酒店实景，图源网络

其后进入约6米挑高的艺术大堂，恢弘大气，地面铺设石材，墙面更是奢华，铺设有石材、木饰面，局部镜面及金属等，叠级造型吊顶采用天花艺术涂料，并配置中轴挑檐通道。

大量奢石的运用，为空间带来强烈的视觉冲击和极致的享受。奢石纹理既夸张大气又优雅内敛，与周围环境形成鲜明对比，增强了空间的艺术感和个性化表达。

效果图过程稿，仅供参考

想象一下，未来这里摆放一些艺术品装饰，最美的艺术，刻画在了回家的路上。

更重要的是，高品质的石材不仅质地坚硬、耐磨，而且具有天然的质感和色泽，历久弥新。

第二级，穿插而入，景观花园，借鉴巴黎乔治五世四季酒店的玻璃廊架设计灵感以及荣宅中经典雅致花园，转角处的端景景墙，精致的园林小品，塑造尊贵归家动线，迎宾树阵，宛如皇家仪仗队；

效果图过程稿，仅供参考

中心叠景水景花园，水景形态优美，跌水、涌泉、叠瀑，连水都显得优雅；

最后，来到宅前花园，石材铺地，金属铝板镂空，地面射灯，朦胧的光蕴氛围，犹抱琵琶半遮面的美感。当主人结束一天忙碌在风景中漫步归家，又或是在庭院的植物掩映中，先享受由自然守护的私密归家，享受匠心守护的归家奢礼。

效果图，仅供参考

穿过宅前花园，来到尊享入户大堂。高层首层挑高约6米，地面大理石，墙面石材波浪造型拼接，海派的精致，跃然纸上。

入户大堂效果图，仅供参考

标准层设计有圆弧天顶，电梯定制金属蚀刻门，电梯轿厢的纳米水离子空气净化功能，颜值“爆表”的同时，也呵护业主的健康。

标准层效果图，仅供参考

保利永兴里🌈预约热线➡：400-8033-610 📲📲通过对社区景观、动线的合理塑造，移步异景，最终将归家的仪式感具象化。

Part.2

嘉格纳领衔

三房得房率近79%!

装标对标16w+豪宅

在百平三房的打磨上，项目沿用了社区精奢主义的美学语言，并借鉴了文华东方酒店的文华审美。如果用三个词来总结，那就是：奢阔、奢装和奢艺，即阔绰空间+极致收纳、豪华装标、装饰细节艺术！

得房率近79%

奢阔尺度塑造百平三房标杆

交付级样板间的开放，不止惊艳了购房者，更是让各大业内同行，前来争相学习！

尽管是百平三房，但项目却做到了近79%超高得房率，且在室内极尽收纳之能。事实上，就比如A3户型，北面两个次卧，使用面积都达到了7-8㎡左右，加上飘窗面积，实际可达到10㎡左右，完全可以作为成人卧室使用。

建面约100㎡，却拥有建面约32㎡阔厅，尺度之大在同级项目难得一见，想要实现同尺度市场产品多在120平。

客厅轻松容纳玄关约2.75m通柜、8-10人岛台&餐桌组合、客厅互动空间、阳台X空间自在改造。

样板间展示间实拍图，仅供参考

而关于收纳，我们来看一个与A3户型非常相似的百平三房户型，下图可以直观地看出收纳空间的差距：

再比如A2户型，动静分离，户型方正，在收纳和空间尺度上，同样突出：

市面上常见的同类户型，往往在过道空间上有一定浪费，但保利永兴里🌈预约热线➡：400-8033-610 📲📲这个户型，却在过道空间，预留了1.5*0.5m的三连柜，可作为日常的收纳空间，大幅提升了过道区域的空间使用率。

再来看主卧套房，带独立卫生间，细究尺寸，这个主卧的进深可以达到约4.8米，放置1m8*2m的大床加上两个床头柜完全还有富余，完全可以自由设计一个步入式衣帽间，而在超大采光面的飘窗台，也设计交付有金属壁龛，堪称业界良心！

样板间展示间实拍图，仅供参考

在收纳空间上，餐厅区域在西侧预留边柜空间，为餐厨用具提供了丰富的收纳选项。厨房空间采用吊柜结合地柜的布局形式。

样板间展示间实拍图，仅供参考

卫生间内，洗手台下的地柜和镜柜也是不可忽视的收纳宝地，有效解决了日常洗漱用品的存放问题。

样板间展示间实拍图，仅供参考

在阳台上，还设置了一处有上下水的操作区。采用“吊柜+地柜+洗手台”(非交付)的组合收纳方案。

超高得房率+极致的收纳，让项目的百平三房，在面积使用率上，足以与市面上120㎡甚至更大的户型相媲美。

图片来源见水印，数据仅供参考

奢华装标

对标16万+豪宅

而在装修标准上，项目更是罕见高配——永兴里这样一个总价1200万级的项目，其交付标准，敢于和3000万级新房叫板！

大金两联供、爱迪士新风三件套，更有嘉格纳、大金、高仪、唯宝、博洛尼等品牌。

品牌示意图，仅供参考

博世900mm宽双开门冰箱、嘉格纳灶具、嘉格纳吸油烟机均为交付标准，欧标的13套洗碗机，完全可以容纳下锅子的清洗。

样板间展示间实拍图，仅供参考

此外，博世品牌双开门冰箱、高仪可抽拉水槽龙头、滨特尔末端净水、顶面铝蜂窝板+线型凉霸和浴霸等，都是交付标准，堪称业界良心！

样板间展示间实拍图，仅供参考

奢华精工细节

诠释当代人居标杆

精雕工艺，入户门高定太阳花纹理，寓意永兴向阳，搭配耶鲁四合一智能门锁：

效果图过程稿，仅供参考

装饰方面，入户玄关透光玉石门牌、结合海派元素定制了密缝拼花的地砖等等，如果遮掉价格，你很难想象这是一个总价约1200万级的产品。

样板间展示间实拍图，仅供参考

入户玄关打造有整排柜体，高约2.4M，长约2.7米的玄关柜，设置洞洞板收纳，鞋柜精灵，还做了净衣区，全身镜交付。

样板间展示间实拍图，仅供参考

卫浴近1米的博洛尼定制收纳柜设计非常亮眼，层板可活动，预留抽纸口、插座，镜面做了补光。

样板间展示间实拍图，仅供参考

这样的百平正三房，正是静安内环、大苏河湾趋于内的“稀缺货”！而更为稀缺的，是项目打造了城央罕见的双拼别墅。

Part.3

致敬历史肌理

不惜成本重现海派腔调

前不久，网传风貌别墅将停止供应，消息一出，市区风貌别墅的含金量，还在上升。而保利永兴里🌈预约热线➡：400-8033-610 📲📲的风貌别墅，非常值得关注。

效果图过程稿，仅供参考

作为保利2024年首个城市更新项目，倾注了大量的精力和心血，精研客户产品所需，持续打磨细节，对永兴里项目的品牌和产品进行了迭代升级，让人居体验远超现代的标准，更是把永兴里做成了风貌产品的标杆。

在外立面上，采用大面灰砖+红砖腰线做法，提取原有风貌的菱形山花元素，用在社区大堂、别墅院门装饰纹理、别墅入户门装饰纹理、窗间墙铝板装饰肌理等等，对经典进行复刻。

效果图过程稿，仅供参考

再来看几个设计细节：

风貌别墅罕见大开间

一般来说，风貌别墅的建筑密度受到严格限制，以保持与原有历史风貌的一致性。例如，建筑间距和肌理密度通常不会低于50%，以确保历史风貌的完整性。

但永兴里属于三类风貌建筑，相比于其他类型风貌，保利永兴里🌈预约热线➡：400-8033-610 📲📲在将历史珍藏的同时，保留了风貌的外立面和特征，针对品牌在建筑、户型、设计都更加的宜居。

效果图过程稿，仅供参考

从效果图来看，大面积落地长窗的设计，保证采光通风的功能性同时，也让建筑在优雅中展现了灵动感。

外置百叶，保护隐私

而同时，在设计阶段，保利内部也提出了这样一个问题：这种大面积的开窗方案，会不会牺牲别墅的私密性？

出于隐私保护考虑，保利在位于公共巷道旁边的一楼，采用了外置百叶的设计，在保护业主隐私的同时还能够起到调节光线和通风的作用。

此外，项目别墅为横向排列，院墙高度2.2m，完全阻隔行人的视线，沿路铺陈有灌木和装饰灯，静谧又温暖，进了院门左/右分户墙高度2.2m，非常有私宅感，外墙隔绝外部视野，保障别墅的私密性。

效果图过程稿细节，仅供参考

匠心工艺，不计成本

别墅本身坊门、门头、露台、院墙都采用了大量的浅色水刷石。不要小看这个水刷石，实际上，水刷石的施工工艺非常复杂。俗称“洗三磨三”，即要洗刷三次、又要打磨三次。

效果图过程稿细节，仅供参考

第一遍洗刷可以去掉表面上多余的水泥浆，露出石米的白。但因为凝固状态不够，很多石米会掉下来，就需要第一次抛光打磨，铲掉黏力不够的地方，再平整好墙面方便下一步操作。

这一整套流程，只能匠人手工打磨，无法用机器替代，且据称，目前会这项工艺的匠人非常少，在一天只能制作几个平方的情况下，保利仍然坚持。

效果图过程稿，仅供参考

仿湖州会馆的坊门、拱券的设计、巷道中嘉佩乐式归家指引灯光，如此工艺，正是早年归国华侨对西式技法兼容并蓄的体现。

效果图过程稿，仅供参考

海纳百川的海派精神，在这一刻重现。

Part.4

外滩烫金三公里

国际静安都心爆发新活力

在保利永兴里🌈预约热线➡：400-8033-610 📲📲面世之前，上海市区购房者的目光，往往会聚焦在徐汇滨江、新天地等板块，就比如徐汇滨江新盘近期认购，收获了约1500组购房者。

但实际上，相比之下，静安内环新房价格爬坡，才刚刚开始，而未来潜力却绝不输于徐汇滨江。

外滩烫金三公里，至高规划

保利永兴里🌈预约热线➡：400-8033-610 📲📲所处的上海内环正中心，大规模城市更新+“一江一河”顶层规划+静安“一轴三带”战略+苏河湾功能区，直线约3公里尽享繁华。

产业利好，千亿投资加速兑现中

11月7日，就在进博会上，静安区“优质产品进口示范区”揭牌，推介会上，中邮智行汽车科技（上海）有限公司等12家企业参与静安落地签约仪式。

同时，静安区发布了新一轮产业政策，全面升级全产业扶持力度，推出了“1+N”产业高质量发展政策百宝箱，为静安区域重点产业集群化发展注入强劲动能。

“十四五”以来，苏河湾功能区累计实现税收350亿元，连续三年实现两位数增长；今年一季度实现税收34.98亿元，同比增长12.8%，增速超过了南京西路功能区，已有后来者居上的趋势！

苏河湾万象天地实景，图源网络

截止至目前，苏河湾基本完成更新；约100万方珠江综合体、约55万方华兴新城加速建设中；百万方中兴城整体焕新。

新静安约320米超甲级写字楼+超300米摩天楼等地标建筑拔地而起，未来将引领城市的价值高度！

苏州河岸艺术馆，图源网络

随着近年苏河湾的开发建设，人文环境越来越好、楼宇品质越来越高，吸引到众多高能级的总部企业入驻。目前已集聚了阿斯利康全球研发中国中心、淡水河谷、花王、恩智浦等23家跨国公司地区总部。

阿斯利康全球研发中国中心，图源网络

繁华秀场，艺文新核

作为城央的繁华秀场，这里汇集了市中心全维资源：

轨交交汇：内环，北横通道，南北高架，约500m8号线中兴路站（百度直线距离）、3/4号线宝山路站（百度直线距离），约1KM10号线四川北路站（百度直线距离），一环一横一纵四轨交汇。

公园连绵：苏州河约6.3公里滨水步道，约17.5万㎡华兴新城公园绿地、约13万方苏河湾公园体系、约3.5万方中兴公园，尽享内环内最大公园带。

宝格丽酒店（全球第4家）、璞丽酒店（中国第2家）、瑰丽酒店（上海首店）等奢华酒店，Ferrari亚太定制中心等一批顶级商业也已纷纷入驻。

实景示意图

而这里，更是人文荟萃的文艺核心，苏富比空间、尤伦斯美术馆、Fotografiska展览馆等国际艺术大展丰盈生活。

艺术、人文、时尚跨界在这里荟萃，丰厚的文化底蕴，成就了现在的建筑高度。配套资源可以移植，人文底蕴无法复制，更无法重现百年静安的文化积淀和传承。

配套示意图

如此地段高度，抢住时不我待！

而以上这些资源，全部在保利永兴里🌈预约热线➡：400-8033-610 📲📲周边3km范围之内！这就是静安内环接下来必看的产品！

房地产专业知识200问

1、房产

是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其它用途的房屋。

2、地产

是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。

3、房地产

是房产和地产的总称。是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）。

4、房地产业

是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。

5、房地产开发

是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。

6、土地开发

是将“生地”开发成可供使用的土地。

7、土地所有制

现行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和劳动群众集体制（即集体所有）两种形式。其中，城市市区的土地全部属于国家所有；农村和城市郊区的土地法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有；矿物、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，由法律规定属于集体所有，森林、山岭、草原、荒地、滩涂除外。但地上建筑物既可以为国家所有，也可以为集体、单位和个人所有。因此，同一宗房地产，其土地与地上建筑物的所有权往往是不一致的。

8、集体土地

是指农村集体所有的土地。

9、征用土地

指国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。

10、土地的使用年限是如何确定的？

凡与省市规划国土签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。

11、房子的居住时间是多少，土地使用年限届满后，该怎么办？

房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制，担对该房屋所占用范围内的土地来说，因为土地除属于集体所有的外，均属于国家所有。业主所取得的为该土地的一定年限的使用权。住宅用地的土地使用时间为50—70年，自开发商取得该土地使用证书之日起计算。在该土地使用年限届满后，土地将由国家收回。业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地。

12、合作建房

是指以一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式。

13、土地所有权

土地所有权是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。

14、土地使用权的出让

指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

15、土地使用权转让

是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。

16、土地使用权划拨

是指政府无偿将土地拨发给使用者使用，一般没有使用期限的限制。以无偿划拨取得的土地使用权，其出让须经政府及土地管理部门同意，交补交出让金后方可进行转让、出租和抵押。

17、什么是地籍？什么是产籍？

我们通常所指的地籍、产籍、房地产籍是同一概念。它是指土地的自然状况、社会经济状况和法律状况的调查与登记，包括了土地产权的登记和土地分类面积等内容。具体来讲，是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。

18、生地

指空间地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地。

19、熟地

指三通一平或七通一平，具备使用条件的土地。

20、宗地

是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。

21、宗地图

是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。

22、证书附图

即房地产后面的附图，是房地产证的重要组成部分，主要反映权利人拥有的房地产情况及房地产所在宗地情况。

23、楼花

一词最早源自香港是指未完工的物业（即在建物业），另一说法即指未正式交付之前的商品房。

24、期房

是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。

25、现房

是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品详尽买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。

26、毛坯房

房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛坯房。

27、成品房

是指对墙面、天花、门套、地板实行装修。

（1）内墙面为普通仿瓷涂料

（2）客厅楼地板为普通瓷砖

（3）普通铝合金窗

（4）普通胶合板门

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