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北外滩大平层「碧云北外滩售楼处电话：400-876-7710☎✅✅✅」马上认购，仅约13万/㎡！

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新政逻辑下，如果想在市中心优质地段购入品质卓越、空间阔绰、功能区丰富的新房，预算段在 2000万-3000 万的挑剔买家，一定要把前期异常低调的神秘新盘碧云北外滩尊邸售楼处电话：400-876-7710☎✅✅✅加在必看名单之上。

效果图 仅供参考

虹口内环内正北外滩

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样板间已正式开放！

项目推出约180-235㎡3-4房

仅137套房源

均价13万元/㎡！

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01

内环内+北外滩

地段就是天赋和特权

我们观察上海一些有口皆碑的项目，寻找他们的共性，会发现：开发商往往会根据地块特征，趋利避害，在预算范围内挖空心思吸引业主。

但同时也有一部分项目，含着金汤匙出生，它们坐拥城市优质地段/板块/景观资源，只要存在就和普通项目有着不可消弭的差距。

碧云北外滩尊邸售楼处电话：400-876-7710☎✅✅✅是后者不可置否，内环内+北外滩的站位，就是它最高的价值砝码。

这么说是基于——

1.买入内环的机会正在不断收窄。

尽管近几年上海城市骨架在不断拉伸，城市副中心、新城等规划遍地生花，齐头并进，但无论如何发展，对于塔尖级人士而言，内环以内，始终是置业绕不过去的终点！

这片仅占全市约1.8%面积的土地，整体城市资源却是全市平均水平的10倍左右。（数据来源：《2017年上海统计年鉴》）

但，买入内环新房的难度其实一直在加大。

压力一方面来自供应端。

整个2023年到现在，上海土地市场公开招拍挂一共出让了107幅地块，内环内只有10块，仅占全市总供应量的9％！（数据来源：上海土地交易市场2023年—2024年住宅用地出让清单）

除了地块供应数量少之外，受地理条件制约，所供应的内环地块面积更是普遍较小。

以2024年上海第一批次地块出让清单为例：内环内的地块仅两幅，且面积均不满1公顷。

这是什么概念呢？

我们按占地面积1公顷（1万㎡）、容积率2来计算，这个地块的计容建筑面积大约2万方左右。按户型均为建面100㎡的小三房+配套用房来算，最终可能只能造180套左右的住宅，刨去地块内的安置房要求，实际的可售住宅，基本也就160套左右，可售套数严重低于全市平均值。

内环的土地就像是种“不可再生资源”，随着时间的推移，买房难度会越来越大，可选择余地越来越小，大概率只能“夹缝求生”，“捡漏”个别房源。

另一方面是内环准入门槛还在不断拔高。

今年年中，上海楼市重磅官宣：取消商品房用地溢价率10%的上限要求和联动价机制。

这就是明晃晃的释放涨价信号——

未来新房价格会跟着市场走，优质地段的住宅产品，溢价率和联动价会越来越高，价格普涨已是大势所趋。

新天地、陆家嘴、黄浦滨江、徐汇滨江等地新房价格跳上17万+/㎡已司空见惯，甚至五批次土拍内中环大宁新地块价格都在不断逼近内环。

单就性价比而言，碧云北外滩尊邸售楼处电话：400-876-7710☎✅✅✅毫无疑问是当下置业内环内最优选。

2.北外滩板未来足够可期。

上海发展日新月异，买房人价值观也在不断重塑：与其选择“已经成熟的贵”，不如选择“未来会更贵的贵”。

即使是所谓核心地段，新兴地段经常会取代老地段在城市里的位置，往往也就是7、8年时间。

比如，上海曾经盛极一时的淮海路，早就失去当年的地位了，随便逛逛就能发现不少“商铺出租”的贴纸。再比如，2004-2006年，徐家汇老中心作为白领刚需聚集地，炙手可热，但二十年过去了，徐汇老中心房价普涨也才一倍多，早已被后发的徐汇滨江板块碾压……

同理的，北外滩与外滩之类先发的板块关系也是如此。

根据上海规划资源局新规划，北外滩将按照“高标准、高水平”的总体要求，以“世界级会客厅”和“具有全球影响力的世界级滨水区”为目标，与外滩、陆家嘴共同打造“黄金三角”核芯商务区的战略高地。

以财富管理为特色的金融产业，将成为北外滩的新标志。

北外滩规划图

未来十年，这里的甲级写字楼数量将可以承载近百家国际型、地区型总部入驻，成为全球高端楼宇密集的区域之一。

内环内的资源底盘加上北外滩的顶层规划带来的产业经济，无一不在促使碧云北外滩尊邸售楼处电话：400-876-7710☎✅✅✅脚下的土地，成为整个上海最具想象力的地方。

02

领先产品力

人居新范本

当然，买房子需要看地段，但不能只看地段。

因为很多时候，买房子本质上是在购买一种生活模式，一种未来可能需要在这里生活十几二十年甚至一辈子的生活模式。

这时，绝对领先的产品力，往往更能冲破地段桎梏，成为大众买单的理由。

可什么是绝对领先的产品力呢？

有一个相对比较直白的判断——

当产品摆在你面前，不需要别人说话你就能感知、想象未来在这里的生活场景。

看了碧云北外滩尊邸售楼处电话：400-876-7710☎✅✅✅的户型图，我第一次如此直观感受到这个判断的含金量。

约180㎡4房2厅3卫

约200㎡4房2厅3卫

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约235㎡4房2厅3卫

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上海内环内，真的很少见到户型优势如此突出显眼的项目。

最小户型180㎡起，保证了住区圈层的统一与纯粹。

2006年上海出台7090政策，楼市自此进入小户型时代，即使当下政策放松，大部分小区都仍旧有中小套型比例限制。纯粹只供应大平层的豪宅住区，凤毛麟角。

而碧云北外滩尊邸售楼处电话：400-876-7710☎✅✅✅，只有三种大平层户型组成，最小户型180㎡起，分别为建面约180㎡、约200，以及约235㎡，每幢楼只有一种户型，保证了住区圈层的统一与纯粹，也确保了高阶的居住体验，未来在置换链上更能占据上游。

空间尺度感、可塑性超强！

三种户型均为四开间朝南设计，同比市面上两百平左右的平层住宅，南向面宽资源更为宽阔，其中三卧朝南，阳光满溢，轻松满足居住需求

LDKG设计，让客、餐、厨、阳台四个空间打破传统布局中的“隔阂”，几个功能区独立又互通，让社交空间、会客空间、烹调空间连成一体，无柱设计，可以任由发挥。建面约235㎡户型客厅面宽近7米，外接阔景阳台，气派非凡。

豪华主卧，尺度宽敞，就寝区→衣帽间→卫浴间层层递进。

此外，室内八飘窗配置，进一步提升了使用面积。

这是我在上海见过的最适合多胎家庭和几代同堂共同居住的户型。3个户型均采用双套房的配置，而且2个套房分列客厅左右，配置极为相似，两代人不仅保持了各自独立性和私密性，在舒适度上也极为接近。

业内有人士看完这三个户型，发出感慨——

“好想买碧云北外滩尊邸售楼处电话：400-876-7710☎✅✅✅！”

“三个户型好难以取舍，到底怎么才能平衡总价和面积之间的纠结！”

除了户型上的匠心打磨，外部空间的设计也是整个项目的一大亮点。

这个大尺度门头贯穿了整个社区的中央景观和小区内各个功能区，霸气有余，实用感十足。

效果图 仅供参考

外立面为新典雅风格。

效果图 仅供参考

该设计理念在于追求一种简约而不失高贵的视觉效果，结合北外滩建筑群的错落线条，使整个外立面线条如同北外滩高低起伏的城市天际线一般。大量竖向线条的设计更是延续了碧云尊邸的设计风格，以简约及挺阔的线条为特点，展现高端住宅的调性。

了解社区内部规划，更能感受到碧云北外滩尊邸售楼处电话：400-876-7710☎✅✅✅的“全面”。

装标、选材之类的，不用多言，你到项目上，销售会事无巨细为你展现。

这里我想谈谈，常常为人忽略的一部分——绿化，而这恰恰是衡量一个高端住区居住功能的重要指标。

要知道，在钢筋水泥的都市重压生活中，想要生活舒适，自然风光和茂密的绿意越多越好。但现实往往相反，因为绿化造价高昂，它们往往成为开发商缩减成本砍下的第一刀。因为绿化和园林很少，所以一些寸土寸金的核心板块项目，很少有“社区”这个概念。

碧云北外滩尊邸售楼处电话：400-876-7710☎✅✅✅不同，它致力于打造隐匿于城市中的都市花园，建立花园感社区，五大主题——时尚花园街区，花园酒店入口，浪漫花园中庭，慵懒午后花园，精致花园入户，明艳的植被覆盖其上，使得整个社区充满生机与呼吸感。

效果图 仅供参考

上海不缺高楼大厦，但缺能够调节快生活的闲适环境。

在城市恒贵地段，碧云北外滩尊邸售楼处电话：400-876-7710☎✅✅✅真的用实力在演绎另一种意义上的“结庐在人境，而无车马喧”。

结束一天疲惫的工作，在这样的住区漫步，就像一场免费提供给目光解码者的视觉盛筵。

碧云北外滩尊邸售楼处电话：400-876-7710☎✅✅✅，正带来城芯居住方式的革新，成为新的人居范本。

03

稳健的开发商

是置业最坚实的底盘

生物一般有两种典型的生存策略。

一种叫r-对策，如果环境变化很快，生物可能会选择多生不养，谁能活下来全凭运气。

一种叫k-对策，如果气候稳定，生物则会选择少生精养，保证每个后代都能活下去。

这个生存策略放在房地产开发领域也同样适用，最大的区别不过是，一个是短期主义者，一个是长期主义者。

房地产行业野蛮发展的过去几十年，“短期主义”打法如鱼得水。

很多开发商为了追求效率和生产力，开始遵循不出错就是出彩的“躺平原则”，大部分新房项目，从拿地到施工，都是流水线操作，不同的项目在不同的板块只能呈现一个“差不多”的面貌，短时间看，这种行为看似建设了整个板块，但把时间线拉长，对那个片区的影响不过是，片区内的土地上多了几栋平平无奇的建筑。

当楼市进入一个相对稳定的白银时代，“经得起时间的考验”才是赢家。

奉行长期主义的高水平开发商往往能用项目带一个板块“一飞冲天”，比如瑞安房地产的新天地、瑞虹新城，还有香港置地开发的徐汇滨江等等。

到了今天，整个房地产行业正经历漫长的“寒冬”。

民营企业的资金实力已经大不如前，央企或其他地方国企的版图也远远不止上海，来去灵活，未必会在上海深耕，这时上海的市属和区属国企，就成了市场里最稳定的开发主体，成为长期主义的2.0版本践行者。

也正是在这个时候，浦东老牌国企金桥股份走进人们的视野。

房产开发，横梗在开发商面前的三座大山无非是“地段选址、经验、资金”三大障碍。

碧云北外滩尊邸售楼处电话：400-876-7710☎✅✅✅的地段已然是站在了金字塔尖，所以，这里我们就来看看金桥股份的经验和资金。

首先来说经验。

对于不熟悉上海楼市的人来说，金桥股份这个名字可能会有些陌生，但如果我说——它是租赁别墅碧云别墅、碧云花园，办公园区Office Park，商品房碧云尊邸……这些有口皆碑项目的开发商，你可能会陡然间恍然大悟。

碧云别墅 图源网络@侵删

碧云尊邸 图源网络@侵删

至少截至目前为止，金桥股份打造的每个项目，都是冲击那个阶段楼市的“爆款”。

再来看资金。

早在2020年，金桥开发区的总产值就已经突破了2500亿元，同年整个杨浦区全区的GDP也只有2100亿元。

金桥开发区的大量办公、研发、工业建筑都是由金桥股份持有的，其运营产业超8千亿，也就是说依靠持续稳定的租金和其他产业收入，就足够保证碧云北外滩尊邸售楼处电话：400-876-7710☎✅✅✅落地之“稳”。

发展创立的30多年里，金桥股份一直对标一流、全力投入。现在，已然成长为资本市场中资产质量优良、业绩稳定、成长可期、后发优势显著、投资者高度认可的一股清流。

如果你是正在读这篇文章，并且最近才开始关注上海楼市的网友，那么不要紧，很快你就能通过碧云北外滩尊邸售楼处电话：400-876-7710☎✅✅✅这个绝对优越的项目，好好认识这个低调，但是实力禀异的企业。

写在最后。

目前，市场尚不明朗，优质资产也在重新定义。

核心地段、超高板块能级、产品力、品牌背书四者缺一不可。

当下，综合多个纬度来看，碧云北外滩尊邸售楼处电话：400-876-7710☎✅✅✅是满足购房者既要有要还要，为数不多的选项之一。

虹口内环内正北外滩

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房地产专业知识

1、房产

是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其它用途的房屋。

2、地产

是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。

3、房地产

是房产和地产的总称。是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）。

4、房地产业

是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。

5、房地产开发

是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。

6、土地开发

是将“生地”开发成可供使用的土地。

7、土地所有制

现行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和劳动群众集体制（即集体所有）两种形式。其中，城市市区的土地全部属于国家所有；农村和城市郊区的土地法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有；矿物、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，由法律规定属于集体所有，森林、山岭、草原、荒地、滩涂除外。但地上建筑物既可以为国家所有，也可以为集体、单位和个人所有。因此，同一宗房地产，其土地与地上建筑物的所有权往往是不一致的。

8、集体土地

是指农村集体所有的土地。

9、征用土地

指国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。

10、土地的使用年限是如何确定的？

凡与省市规划国土签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。

11、房子的居住时间是多少，土地使用年限届满后，该怎么办？

房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制，担对该房屋所占用范围内的土地来说，因为土地除属于集体所有的外，均属于国家所有。业主所取得的为该土地的一定年限的使用权。住宅用地的土地使用时间为50—70年，自开发商取得该土地使用证书之日起计算。在该土地使用年限届满后，土地将由国家收回。业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地。

12、合作建房

是指以一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式。

13、土地所有权

土地所有权是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。

14、土地使用权的出让

指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

15、土地使用权转让

是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。

16、土地使用权划拨

是指政府无偿将土地拨发给使用者使用，一般没有使用期限的限制。以无偿划拨取得的土地使用权，其出让须经政府及土地管理部门同意，交补交出让金后方可进行转让、出租和抵押。

17、什么是地籍？什么是产籍？

我们通常所指的地籍、产籍、房地产籍是同一概念。它是指土地的自然状况、社会经济状况和法律状况的调查与登记，包括了土地产权的登记和土地分类面积等内容。具体来讲，是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。

18、生地

指空间地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地。

19、熟地

指三通一平或七通一平，具备使用条件的土地。

20、宗地

是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。

21、宗地图

是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。

22、证书附图

即房地产后面的附图，是房地产证的重要组成部分，主要反映权利人拥有的房地产情况及房地产所在宗地情况。

23、楼花

一词最早源自香港是指未完工的物业（即在建物业），另一说法即指未正式交付之前的商品房。

24、期房

是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。

25、现房

是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品详尽买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。

26、毛坯房

房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛坯房。

27、成品房

是指对墙面、天花、门套、地板实行装修。

（1）内墙面为普通仿瓷涂料

（2）客厅楼地板为普通瓷砖

（3）普通铝合金窗

（4）普通胶合板门

28、商品房

是指以完全的市场价格向购房者出售的房子。

29、空置商品房

指1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房（可免交契税）。

30、存量房

即二手房的书面称呼，是相对首次成交的商品房而言。

31、二手房

通常是指再次进行买卖交易的住房。个人购买的新竣工的商品房、经济适用住房及单位自建住房，办完产权证后，再次上市买卖，这些都称为二手房。

32、经济适用房

根据北京市人民政府办公厅京政发【1998】第54号文件，经济适用住房是面向中低收入家庭的普通住宅；要体现适用、经济、美观、安全、卫生、便利的原则；布局要符合城市规划的要求；使用功能要满足居民基本生活的需要；建设标准要根据北京市“九五”住宅建设标准，结合市场需求确定。

33、房改房

在房改政策出台后，国家机关、企事业单位的职工需要按规定将目前居住的房子购买下来，我们把为类公房称之为房改房。

34、安居房分为哪几种？

安居房包括按规定出售出租给国家机关、事业单位、企业单位职工的准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房。

35、个人住房基金

有些单位建立了个人住房基金。职工个人住房基金是由个人的劳动收入积累而成的基金，其中一部分是根据政策规定从收入中提取得到（主要指公积金）；另一部分则是自愿储蓄部分则采取存款自愿，取款自由的管理办法。

36、住房补贴

住房补贴是国家为职工解决住房问题而给予的补贴资助，即将单位原有用于建房、购房的资金转化为住房补贴，分次（如按月）或一次性地发给职工，再由职工到住房市场上通过购买或租赁等方式解决自己的住房问题。住房补贴发放的原则是：坚持效率优先，兼顾公平的原则，由各地政府根据当地经济适用住房平均价格、平均工资，以及职工应享有的住房面积等因素具体确定。

37、房屋的折旧

房屋折旧是逐步回收房屋投资的形式，即房屋的折旧费。折旧费是指房屋建造价值的平均损耗。房屋在长期的使用中，虽然保留原有的实物形态，但由于自然损耗和人为的损耗，客观存在的价值也会逐渐减少。这部分因损耗而减少的价值，以货币形态来表现，就是折旧费。确定折旧费的依据是建筑造价残值、清理费用和折旧年限。

38、房屋的所有权

是指对房屋全面支配的权利。房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能，这也是房屋所有权的四项基本内容。

39、房屋的占有权

通常由所有权人来行使，但有时也由别人来行使，这就是使用权与所有权分离的情况。

40、房屋的使用权

是对房屋的实际利用权利。通过一定法律契约，非房屋所有权人也可获得房屋的使用权。

41、房屋的收益权

是指房主收取房屋财产所产生的各种收益。

42、房屋的处分权

是所有权中一项最基本的权能。房屋的处分权由房主行使。有时房屋处分权也受到一定的限制。

43、房地产交易形式

房地产市场的房地产交易形式主要有两种：地产交易形式与房产交易形式。

44、住宅的“全部产权”

是指按市场价和成本价购买的房屋，购房者拥有全部产权。经济适用房亦属于全部产权。

45、住宅的“部分产权”

是指职工按标准价购买的公有住宅。在国家规定的住房面积之内，职工按标准价购房后只拥有部分产权，可以继承和出售，但出售时原产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除有关税费后，按个人和单位所占的产权比例分配。

46、房产互换

是房屋所有人或使用人之间，在相互自愿的基础上，采用等价不等价加补偿的方式相互交换住房的行为。一般分为所有权互换和使用权互换两种形式。

47、建筑物

是指人工建造而成的房屋和构筑物，如墙体、楼地层、楼梯、门窗基础。

48、构筑物

是指建筑物中除房屋以外的东西，人们一般直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水井、道路、桥梁等。

49、商品房的结构

售房的楼书常见用语，房屋架构可分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构。

50、砖混结构

主要是砖墙承重，部分是钢盘混凝土承重的结构。

51、砖木结构

主要承重构件是由用砖和木两种材料制成的结构。

52、钢筋混凝土结构

主要承重构件是由钢筋和混凝土制成的结构。

53、住宅的开间

就是住宅的宽度。

54、住宅的进深

就是指住宅的实际长度。

55、住宅的层高

是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。

56、住宅的净高

是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。

57、居住小区总用地

是包括住宅总用地，公共建筑设施总用地，道路、广场用地、庭院、绿化用地的总和。

58、住宅总用地

指低层、多层、中高层、高层以及住宅用地面积的总和。

59、公建总用地

指小区内部公共建筑占地面积的总和。

60、房屋的基底面积

房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。

61、道路、广场用地

指小区内主次干道、支道、人行道、绿化带中间宽度大于1.5米的步行道及停车、回车广场和有铺砌地面的场地面积之和。

62、庭院、绿化面积

指小区内集中绿化带、小公园、住宅间集中种植花木、草地、假山、花架、水榭、水池，以及公共活动场所等为小区所有居住人员共同使用权的绿化面积的总和。

63、人均总占地面积（平均米/人）

人均总占地面积=建筑红线内总用地/本小区规划居住总人数。

64、人均住宅用地面积（平方米/人）

人均住宅用地面积=小区内总住宅用地/本小区规划居住总人数。

65、总建筑面积（平方米）

指小区内住宅、公共建筑、人防地下室面积总和。

66、住宅的建筑面积

亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物规模大小的经济指标。它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。

67、结构面积

是指房屋建筑中外墙，内墙柱等结构构件所占面积的总和。

68、使用面积

是指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和。

69、辅助面积

指卧室以外的净面积，包括过道、卫生间、厨房、储藏室、阳台等。

70、公用面积

是指住宅楼内为住户方便出入，正常交往保障生自学成才而设置的公共走廊、楼梯、电梯间等所占面积总和，并按栋或单元户数按比率分摊。

71、套内建筑面积

房屋按套（单元）计算的建筑面积为套（单元）门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积。

72、套内墙体面积

是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其它承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分割以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

73、公用建筑面积

各产权主体共同占有或共同使用权的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。

74、公用建筑面积的分摊原则是什么？

如有面积分割的文件或协议，应按其文件或协议分摊计算；如无分割文件或协议，按规定的公用面积分摊原则进行分摊计算。

75、哪些公用面积应分摊？

应分摊的公用建筑面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班卫室、建筑物内的垃圾以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。

76、哪些公用面积不能分摊？

不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公共开放使用的建筑面积、消防避难层；为多栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地面车库、地下设备用房等。

77、套内阳台建筑面积

套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

78、套内使用面积

指套内住户独自使用的面积，一般包括卧室、厨房、卫生间、过厅、起居室、内走道、阳台、壁柜等净面积的总和。

79、套外使用面积

指套外全体住宅的公共使用面积，如楼梯间、电梯间、公共走道、公共用房等。

80、建筑容积率

是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。

81、建筑密度

即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。

82、人口毛密度

人口毛密度=小区内总居住人数/小区内占地面积（公顷）。

83、平均每平方米造价（元）

平均每平方米造价建筑物总造价/建筑面积。

84、使用面积系数K1（%）

使用面积系数=总使用面积（平方米）/总建筑面积（平方米）×100%。

85、居住面积系数K2（%）

居住面积系数=总居住面积（平方米）/总建筑面积（平方米）×100%。

86、结构面积系数K3（%）

结构面积系数=总结构面积（平方米）/总建筑面积（平方米）×100%。

87、绿地率

是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。

88、绿化率

是指植被垂直面积与规划建设用地面积之比。

89、销售率

指售出的户数占可销的总户数的比例。

90、得房率

指套（单元）内建筑面积与套建筑面积的比率。

91、公共能耗费

是小区共用部位、共用设备和公共设施及在公共性服务中所发生的水、电、煤等能源消耗，被称为公共能耗，由此所产生的费用为公共能耗费。

92、商品房预售

俗称“卖楼花”，即在房地产尚未建成以前，房地产的经销商在取得受买人一定数量的定金后，将期房出售给受买人。

93、商品房现售

是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。

94、外销房

是指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形式，报政府计划主管部门列入正式项目计划，建成后用于向境内境外出售的住宅、商业用房及其它建筑物。

95、内销房

是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经过政府主管部门审批，建成后用于在国内范围（目前不包括香港特别行政区、澳门和台湾）出售的住宅、商业用房及其它建筑物。

96、规划形态

是指这一项目的具体建筑构成，譬如一个项目一共由几栋楼宇组成，每栋楼宇的使用性质是什么，单栋楼宇的地上有几层，地下有几层，每一层的具体用途是什么。

97、住宅组团

是一种融合了中式四合院建筑模式的居住结构。

98、单元式住宅

是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式；通常每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门，一般多层住宅每个楼梯可以安排24到28户。所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元。

99、居住单元

是指一个单元里有几户。俗称：一梯两户、一梯四户等。

100、户型

是指一套住宅由多少卧厅、厨、卫组成。俗称：一室一厅、二室一厅、四室二厅二卫等。

101、套型

是指层住空间的大小范围。俗称：小套、中套、大套。

102、面积配比

指的是各种面积范围的单元在某一楼盘单元总数中各自所占比例的多少。

103、格局配比

是二房二厅、三房二厅等各种格局的单元在某一楼盘的单元总数中各自所占的比例的多少。

104、阁楼

是指位于房屋坡屋顶下部的房间。

105、假层

是指房屋的最上一层，四面外墙的高度一般不低于下式楼层外墙的高度，以内部房间利用部分屋架空间构成的非正式层。

106、普通住宅

是指按一般民用住宅标准造的居住用住宅，高级公寓、别墅、度假村等不属于普通住宅的范畴。

107、公寓

是指二层以上供多户人家居住的楼房建筑。

108、纯办公楼

是指专为各类公司的日常营运提供办公活动空间的大楼。

109、商场

是指规划为对外公开进行经营的建筑物。

110、综合楼

是指兼有住家、办公甚至商场的大楼。

111、商住住宅

是SOHO（居家办公）住宅观念的一种延伸，它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住同时又能从事商业活动的住宅形式。

112、别墅

是指在郊区或风景区建造的供住宿休养用的花园住宅。其中三户或三户以上连体的别墅为连栋别墅，二户连体的别墅为双拼别墅，单楼独栋的则为独栋别墅。

113、TOWNHOUSE（联排别墅）

正确的译法应该为城区住宅，是从欧洲舶来的，其原始意义是指在城区房屋。目前是指建于城郊，高绿化率，住宅功能齐全的景观型联排别墅。

114、跃层式商品房

是指由上、下两层楼盘面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋通风、采光较好，布局紧凑，功能分明，只是户内楼梯占去一定使用面积，上下两层只有一个出口，发生火灾时，人员不易疏散。

115、复式商品房

是由香港建筑师创造设计的一种经济型房屋，是在层高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼盘房。实际层高要大大低于跃层式住宅。复式住宅下层供起居、餐饮、洗浴用，上层供休息、储藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯。

116、错层式住宅

是指楼面高度不一致错开之处有楼梯联系的住宅。

117、SHOPPING MALL

直译为“步行街购物广场”，是目前国际上最流行、经营效果最佳的零售百货模式，它具有四大特征：开放性的公共休闲广场、强烈吸引人气；开放性的对外交通设计，广纳周边人气，相对闭合的内部通道回路，充分利用有效人流，购物与休闲良性互动，形成惊人的商业效应。

118、商品房的起价

是指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格。

119、商品房的均价

是指商品房的销售价格相加以后的和除以单位建筑面积的和，即得出每平方米的价格。

120、基价

经过核算而确定的每平方米基本价格，商品房的销售价一般以基数增减楼层和朝向差价后得出。

121、定金

只是预付款的一部分，起不到担保债权的作用，在开发商违约不签订合同的情况下，无法得到双倍的返还。

122、订金

只是预付款的一部分，起不到担保债权的作用，在开发商违约不签订合同的情况下，无法得到双倍的返还。

123、共有房产

共有房产是指某一房产属于两个或两个以上的所有人共同所有。

124、《商品房预售许可证》

《商品房预售许可证》是市、县、人民政府房地产管理部门向房地产开发公司颁发的一项证书，用以证明列入证书范围内的正在建设中的房屋已经可以预先出售给承购人。

125、契税

契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产权变动征收的一种专门税种。（交易手续费经济适用房减半）

126、公共维修基金

公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。商品房的公共维修基金由购房人在购房时交纳，比例为购房款的2%。

127、印花税

印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。它是一种兼有行为性质的凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。

128、购买房地产的条件

成年人提供身份证明：未成年人提供户口簿及监护人证明书。

129、未成年人是否可以作为权利人办理《房地产证》？

未成年人可以作为权利人办理《房地产证》，但办理时须提交其监护关系证明和监护人身份证明，并在《房地产证》上备注其法定监护人姓名。由于未成年人为没有民事行为能力或限制民事行为能力的人，因此在处分该房地产时必须符合有关法律规定。

130、申办产权需具备哪些资料？

审核后购销合同一份、收件收据、产权申请登记表、产权登记发证审批表、房屋所有权情况调查表、测量后的正式图纸。

131、办理产权需交纳哪些费用？

产权登记费、勘丈测绘费、印花税、工本费。

132、房地产权初始登记

指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物、附着物的所有权进行的登记。

133、房地产登记

即房地产产权登记，它是国家为健全法制，加强城镇房地产管理，依法确认房地产产权的法定手续。城市房地产权属都必须向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。经审查确认产权后，由房地产管理机关发给《房地产产权证》。产权登记是房地产管理的行政手段，只有通过产权登记，才能对各类房地产权属实施有效的管理。

134、房地产登记的种类有哪些？

房地产登记的种类分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、其它登记。

135、什么情形属于房地产变更登记？

下列情形属于房地产变更登记：

（1）地产使用用途改变；

（2）权利人姓名或名称发生变化的；

（3）房地产座落名称或房地产名称发生变化的；

（4）建筑物、附着物倒塌、拆除。

136、房地产登记是以什么单位进行登记的？

房地产登记是以一宗土地为单位进行登记的。所谓一宗土地，是指以权属界线组成的封闭地块。一宗土地存在两个或两个以上权利人的，各权利人分别对该宗土地上的建筑物、附着物的所有权和拥有的土地使用权份额申请登记。

137、申请房地产登记，可否委托他人代理？

申请房地产登记，申请人可以委托他人代理。由代理人办理申请登记的，应向登记机关提交申请人的委托书。境外申请人的委托书应按规定经过公证或认证。

138、确权

确权就是房地产登记机关对房地产权利的确认。即是依照法律、政策的规定，经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、登记注册、发放权利证书等登记规定程序，确认某一房地产权利归属的过程。

139、房屋期权转让

房屋期权转让是指购房者在与房地产开发企业签订了预购商品房合同之后，在商品房尚未竣工交付使用之前，由于购房者一方原因，如对房屋需求的改变或是故意炒作，把原来因签订购房合同而获得的权利转让给他人。房屋期权转让，有的地方将其称为“楼花”转让或“炒楼花”。

140、房地产转让

是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物、附着物所有权的自然人、法人和其他组织，通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为。

141、房地产转让时，其他公用设施是否一起转让？

房地产转让时，转让人对同宗土地上的道路绿地、休闲憩地、空间余地、电梯、楼梯、连廊、天台或者其他公用设施所拥有的权益同时转移。房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有。

142、房地产抵押

指债务人或第三人（抵押人）以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人（或押权人）提供债务履行担保的行为。房地产按揭于房地产抵押的一种形式。

143、申请抵押登记应提交什么资料？

（1）《房地产抵押登记申请书》；

（2）委托书；

（3）房地产证；

（4）夫妻双方身份证、户口簿、结婚证或未婚姻证明；

（5）商品房买卖合同和个人住房借款合同。

144、已抵押的房地产能否转让？

根据《中华人民共和国担保法》的规定，已抵押的房地产可以转让，但应由抵押人、转让人和受让人三方签订有关的公证书，即签订将原抵押转移给新的受让方的协议；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。

145、以房地产抵押向银行贷款，是否一定要办理登记？

以房地产作为抵押物向银行贷款，一定要到房地产登记部门办理抵押登记手续。根据《中华人民共和国担保法》的规定，抵押合同自登记之日起生效，所以，只有办理了抵押登记，抵押合同才有法律效力。

146、借款人如何偿还银行贷款？

贷款期限在1年内（含1年）的，实行到期本息一次性清偿的还款方式。贷款期限在1年以上双方一般约定按等额本息还款法归还贷款，即借款人在借款期内每月以相等的月均还款额偿还银行贷款本金和利息。

147、贷款期如遇利息调整，如何处理？

根据人民银行的规定，贷款期间如遇国家调整利率，贷款期限在1年以内（含1年）的，实行合同利率，不分段计算；对一年期以上贷款，于下一年1月1日开始，按相应期限档次利率执行新利率。

148、贷款人提前偿还贷款时，本息如何计算？

借款人在提前归还贷款时，应提前10个工作日向贷款人提出书面申请，经贷款审核同意，贷款人可提前部分还本或提前清偿全部贷款本息，提前清偿的部分在以后期限不再计息，此前已计收贷款利息不作调整。

149、房屋租赁

是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

150、银行按揭

按揭是英语“Mongase”（抵押）一词的粤语音译，因此，银行按揭的正确名称是购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作抵押，由银行先行支付房款给发展商，以后购房者按月向银行分期支付本息。

151、加按揭

即对现有的工行房贷客户提供以原贷款抵押物为担保的贷款，资金用途限于购买新的住房及家居消费，也就是“原来按揭买下的房子，还款达到一定额度后，可以将其抵押出去，获得新的贷款的一种业务形式”。

152、转按揭

转按揭就是个人住房转按贷款，个人住房转按贷款是指已在银行办理个人住房贷款的借款人，向原贷款银行要求延长贷款期限或将抵押给银行的个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。

153、个人住房按揭需提交哪些资料？

购房身份证、户口簿、结婚证原件及复印件（若客户为未婚则提供户口所在地街办计生委出具的未婚证明原件）；购房人及其配偶所在工作单位出具工资收入证明（若干个体户则提供营业执照及税票）；购房人已首付购房款收据原件及复印件；已与开发公司签订的购房合同；在开户行开户的活期存折；贷款申请书、个人住房借款合同、借款借据、委托银行扣收购房还款协议书、住房抵押承诺书。