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2019年8月20日，中国（上海）自由贸易试验区临港新片区揭牌成立，一个开放新高地在长江与东海交汇处日益崛起。上个月临港新片区五周年之际，笔者去临港主城区南汇新城逛了逛，看了看盘。

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临港的过去

临港的历史始于南汇。南汇成陆于唐代前后，《旧唐书》记载，由“扬子江水出海后受海潮顶托，折旋而南，与钱塘江水在此交汇”而成陆，因该地曲突入海，形状如嘴，故称“南汇嘴”，而临港就在那个嘴尖。

2002年，为配套洋山深水港的开发，上海南汇新城筑堤而建，现在的临港主城区那时还被蓝色覆盖，涨潮时，这里是海；退潮后，才露出一片滩涂。

2005年12月洋山深水港开港、东海大桥通车，让上海之后能长期坐稳世界第一大港的位置。南汇新城也正式投入使用。

自2002年6月正式开工建设，到2011年底。南汇新城共完成投资271亿元，新城建设已经初见城市雏形，万事齐备。但当时的新城还缺了最重要的组成部分——人。

事实上，当时的南汇光户籍人口就有76万、只不过绝大部分还是习惯聚集在有将近300年行政中心历史的惠南镇。

笔者的大学生活就是在惠南度过，一到周末那里摩肩接踵人潮汹涌。

可能是想吸引人气，2008年当时的南汇区把行政中心从惠南（1726-2008）迁移到了滴水湖。但本地人还是习惯去惠南镇。

当然，第二年就没有南汇区了，南汇整体并入了浦东。虽然12年又把临港新城更名为南汇新城，并成立了南汇新城镇。

之后的几年临港一直是荒无人烟而基础道路又完好的练车圣地。

2011年10月笔者还在上大学，班级去滴水湖烧烤，荒无人烟、风吹草低，可惜没有牛羊。

到2013年，临港终于迎来了变化。12月29日上海地铁16号线开通（罗山路站至滴水湖站），对笔者最大的好处是周末终于可以坐地铁回家了。而对于临港来说，最大的好处是极大的拉近了和市区的距离。这个距离既是物理上的也是精神上的。

而真正给临港的发展踩下油门的，是2019年中国（上海）自由贸易试验区临港新片区的成立。

5年来临港新片区地区生产总值年均增长19.8%，规上工业总产值年均增长34.6%，全社会固定资产投资年均增长33.4%。

02

临港的现在

笔者就带着这串数字，去看了看临港新片区的主城区，南汇新城。

笔者从龙阳路上的16号线。在工作日的下午又不是始发站，还是有很多旅客前往临港。

一出滴水湖站，刚映入眼前的就是工人在清理施工后的地面。暴晒的天气、满地的尘土。现在的临港给笔者的第一印象并不好。

路过滴水湖金融湾首发项目“荣耀之环”，预计今年11月完成

离开了地铁口，笔者直奔此行的目的地之一，上海第六人民医院东院，虽然这家医院2012就开业了。但直到2021年才整建制正式并入上海市第六人民医院，成为上海第六人民医院临港院区。

本来想挂个门诊实际体验下就医流程的，结果晚了几分钟，来不及挂号。

这里的挂号时间比市区医院要早一个小时

离开了医院，笔者开始了临港之行的主要目标。

今年到现在，浦东南汇新城板块一共成交了3009套新房，在五大新城里排名第二，在上海所有板块中排名第四。

作为一块22年前还在海里的新区域，这点殊为不易。笔者选择成交套数前十新盘逛了逛，看了看施工进度。事先说明，由于时间关系笔者也只是走马观花看了看外立面。（注：光明星城在泥城镇距离滴水湖地铁站有20公里的车程，故被放弃）

这十个盘里，除了宜浩欧景是作为限价房之外，其他9个楼盘都是商品房。

鹏瑞·云璟湾

今年以来，鹏瑞·云璟湾已经卖出去159套。

这个盘是这十家里最靠海的，直线距离也就1.1公里，想去海边逛逛走个5分钟就到了。项目本身又两面环水。近处是河，远处是海。住在高层的水景绝对拉满了。

笔者是在桥上第一次看到鹏瑞·云璟湾，桥的另一边，是中建八局正在建设的韦尔半导体研发总部。韦尔是全球第三大、中国最大的CMOS图像传感器芯片设计公司。是大陆唯一一家跻身全球前十大集成电路设计的企业。

说回一桥之隔的鹏瑞·云璟湾，从几处细节可以看出，项目的内外墙装饰已经接近尾声，即将到了竣工清理阶段。

工棚还未拆除，空调外机已安装、配套底商的外墙装饰还未进行

中建·玖海云天

云璟湾的斜对面就是中建·玖海云天，今年以来，已经卖出去437套。

银黑相间的外立面，在阳光下非常闪耀

施工基本结束了，正在竣工清理

鹏瑞·云璟湾和中建·玖海云天都处在国际创新协同区。

国际创新协同区：结合顶尖科学家地区中心，强化创新策源功能，完善专业化科创研发配套和国际化、定制化的高端生活服务配套，打造创新涌动、活力迸发、开放包容的先行示范区。

2035《中国（上海）自由贸易试验区临港新片区 滴水湖核心片区单元规划》

空间结构规划图

沿着环湖西三路前往第三站，路过建平临港小学和临港第一中学。正在放暑假，大门紧闭。其中建平临港小学是浦东新区公办小学、建平教育集团成员，现有古棕路校区和茉莉路校区两个校区。

港城·悦领

继续往前，从南汇新城城市公园经过，左转就到了第三站港城·悦领。今年以来卖出了121套。

项目紧挨着临港公园

临港的绿地是真多

远处看外立面装饰已经完成，但是施工围挡并没有拆除，转了一圈连大门都没看到。

项目对面是上海中学东校（高中部）

港城·悦庭

绕了一圈，转个弯路过建平临港小学（茉莉路校区）就到了第四站，港城·悦庭。今年以来卖出去125套。

这里已经有小部分业主入住，对口的小学刚好是之前经过的建平临港小学（茉莉路校区）。

港城·悦庭旁边是港城新天地。作为工作日的傍晚，人流量按市区标准只能说偏少。

和其他商业广场一样，这里游泳健身、美容美发的推销声也听得到

中建·玖里书香

下一站，笔者离开滴水湖，一路向北来到了位于书院镇的中建·玖里书香。作为笔者的第五站，中建·玖里书香是今年以来南汇新城卖出商品房套数最多的小区，有467套之多。

这里位置算是偏的，离最近的地铁站16号线书院站还有6公里多的路程。

小区所在的道路只有两车道，当天看房者非常多，还造成了拥堵。

这里同样也是两面临河

东区还在竣工清理阶段

离开了热闹的中建·玖里书香，笔者来到了3公里外的滨海森林公园。

这里景色宜人并且免费开放，就是没有人。但在未来这里将会是临港新片区综合产业片区的中央绿心。

2035《中国（上海）自由贸易试验区临港新片区综合产业片区单元规划》

空间结构规划图

中铁诺德璟宸

下一站，笔者驱车南下来到中铁诺德璟宸，这里今年也卖出了146套。

河对岸的一大片工地

这里是滴水湖核心片区的新开发区域——现代服务业开放区的枢纽核心，目前周围还是一片大工地。

现代服务业开放区，围绕开放区枢纽核心，集聚开放型核心功能，重点布局新型贸易、 跨境金融、总部经济、航运服务等功能，营造世界级商业商务环境。

2035《中国（上海）自由贸易试验区临港新片区 滴水湖核心片区单元规划》

空间结构规划图

与这些还在建设中的新项目相比，中铁诺德璟宸一期部分已经接近完工。

二期还在加紧建设

更妙的是，中铁诺德璟宸在河的南岸，刚好卡进新片区中央活动区内。

新片区中央活动区面积约 13.76 平方公里。打造提升开放区枢纽核心和南汇新城枢纽核心，可作为“五个自由和一个便利”政策落实的弹性空间，提供更大范围相对独立、便于管理的特殊政策区域，提升辐射带动作用。

2035《中国（上海）自由贸易试验区临港新片区 滴水湖核心片区单元规划》

公共活动中心体系规划图

上实望海

离开中铁诺德璟宸，笔者继续南下，来到上实望海，这里今年卖出了92套房。

旁边建好的幼儿园还未挂名

金融湾晶二期

接着笔者再往南，来到今天的第八站位于滴水湖东岸的金融湾晶二期，今年274套的销量很是不俗。未来这里会是环湖总部湾的一部分。

还在连夜施工

笔者来到这里天已经黑了，但是仍然能看出外立面还在施工中。

项目一面靠河一面临湖

宜浩欧景

最后，笔者来到今年的销冠宜浩欧景，虽然是限价房。但也实打实卖出了565套。这里是南汇新城板块最早开发的区域。

2035《中国（上海）自由贸易试验区临港新片区 滴水湖核心片区单元规划》

空间结构规划图

未来这里会成为文旅宜居区的核心。600多米外，就是上周新开业的全球最大室内雪场耀雪冰雪世界。

临港非常大，也非常漂亮。走马观花了一天，还只看了南汇新城的部分地区。虽然主要是看盘，但还是体验到了南汇新城特别是滴水湖核心的宜居性。

03

临港的未来

临港也不只是宜居，在未来更加会成为驱动上海经济发展的新引擎，一个新浦东。继外滩、陆家嘴后的上海金融“第三极”、以特斯拉、上汽等为龙头链主企业的智能新能源汽车、高端装备、集成电路三大千亿级产业集群，叠加上临港作为自贸区的政策优势。（比如商务部最近允许外商投资企业在自贸区内从事人体干细胞、基因诊断与治疗技术开发和技术应用。）

开工3个多月，位于临港新片区的特斯拉上海储能超级工厂目前建设进度已达45%

以上这些都将助力上海未来的高质量发展。

正如笔者在《未来房价是涨是跌？2024上海楼市新政后下半年展望》，所分析的：

人口上，上海特别是在五大新城通过逐步放开落户条件，增加常住人口，吸引外来人才来沪买房；经济上，通过扶持新三样等新质生产力，比如临港的特斯拉。以及对原有优势产业的保持，比如在临港建设的金融“第三极”。依靠这些措施，上海才能提高人均收入，稳住中国经济中心的地位。

经济基础决定上层建筑。同样，上海房地产市场的健康发展同样需要上海经济高质量发展的稳固地基。而临港将是上海经济地基的新核心！