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均价67729元/㎡，预定2025年“开门红”！北中环双TOD封面大盘已过会，首开闭眼冲！

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破纪录了！

上海二手网签12月正冲击3万大关！将持续3个月站上2万+套！创下近4年新高！

明年的上海楼市，可能真的要“起飞”了！

此时此刻，抓紧上车才是“王道”！

也许今年你还可以挑挑拣拣，明年可能连上手的机会都没了！

尤其是，“好房子”更是不等人！

比如说：北中环万象汇双TOD封面大盘，中環置地中心·望雲售楼处电话☎400-8678-334✔✔中環置地中心望雲营销中心电话400-8678-334✔✔中環置地中心望雲售楼处地址400-8678-334✔✔，均价67729元/㎡已过会，即将取证认购！

谁实话，刚看到这个首开价格时，我都“惊呆了”！

毕竟，中環置地中心·润府后面几期都买到7万+/㎡，个别大户型甚至直逼8万/㎡。

而“买新房，必涨价”这一规律，市场上早已经见怪不怪了！

难得的是，中環置地中心·望雲售楼处电话☎400-8678-334✔✔中環置地中心望雲营销中心电话400-8678-334✔✔中環置地中心望雲售楼处地址400-8678-334✔✔首开价格大幅低于预期，“6字头”即可住进黄金中环。

如此惊爆价，还等什么，这不就是“闭眼冲”么？

我甚至敢说，这次你不冲，等后面加推价格上来了，想再“捡漏”，机会为0！

所以，能买今年买，千万不要贻误这次良机！

当然，我笃定“安利”大家买望雲，也是有十足理由的！

首先，望雲承袭了润府的红盘基因！

大家都知道，这几年消费降级，只有市中心绝顶豪宅卖得火爆！

但没想到在七八百万级赛道，闯出了中環置地中心·润府这样一匹“黑马”——

7开7罄、销额破百亿、年度销量TOP1！一举缔造了上海楼市传奇！

完全是逆势而上！完全是独立行情！

能够成为“黑马”的原因，在于“地段+潜力+产品力+性价比”全维度对竞品们的“降维打击”！

而接棒润府的就是二期——中環置地中心·望雲售楼处电话☎400-8678-334✔✔中環置地中心望雲营销中心电话400-8678-334✔✔中環置地中心望雲售楼处地址400-8678-334✔✔！

同样是南大爆点板块！同样是TOD封面大城！同样是央企打造高品质住宅！

望雲继续引领爆款，势在必然！

其次，今年起步700万级，环线内真的没有比望雲更适合入手的了！

因为，这是一个集产品、社区、品牌、价格、地段、配套等优势于一体的“全维度卷王”！

在浦西整个中环沿线，几乎没有竞品！

今年七百万左右预算买入环线内，一定要优先考虑TA。

大城之上再造传奇

北中环万象汇TOD综合体

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均价67729元/㎡已过会

即将取证入市

推出建面约108-188㎡3-4房

样板间已经开放

01

“6字头”置业黄金中环，

环线内行将绝版的时代机遇

2024年土拍放松溢价率限制，取消“70/90”政策，“双高双竞”，让市场看到了更多好房子的同时，新房涨价也成了大趋势！

尤其是中环附近，今年拍出的几块宅地，徐汇滨江、大宁、新杨思等，都让市场有了更大的想象空间！

而放眼当下整个中环沿线，桃浦约8.5万/㎡，五角场、长征10万+/㎡，西郊、长桥、三林滨江11万+/㎡，你几乎已经很难找出8万/㎡以下的新盘！

一房一万制图

唯独南大给到了购房者希望——

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这份难得的时代机遇堪称“绝版”，大家且买且珍惜！

而我要特别告诉小伙伴的是，“6字头”入主南大，你是在用更低的总价撬动更高的价值！

因为这里不止有当下，更有未来！

如果只看当下，望雲已经拥有了成熟生活圈，生活幸福指数很高！

一房一万制图

轨交方面，项目被7&15号线双轨交环伺，尤其是家门口就是15号线丰翔路站，步行可达。

经由两大轨交动脉，可以畅达真如、长风、静安寺、徐家汇、徐汇滨江、前滩等高能商圈。

自驾的话，可快速上中环，还有外环高速、沪嘉高速 、祁连山路、沪太路等干道，出行便捷。

购物娱乐就更加方便！

聚丰购物广场、山姆会员店、弘基广场约、宝山日月光中心都在直线距离约3公里范围内。

更值得期待的是华润带来的万象汇商业，直接推动南大整体的商业能级，再上好几个台阶。

教育也无需担忧！

项目北侧即为南大实验幼儿园、南大实验学校（九年一贯制公办学校，校区已经建成，目前招生到2年级），一站式全龄化教育配套助力菁英英成长！

免责声明：以上教育资源整理仅代表楼盘与学校的距离，该房屋所在项目暂未划分学区，开发商不对项目交房后所属学区、学校做任何承诺。教育资源分配或学校/学区划分以及学校的具体招生规则等请以政府相关主管部门、教育机构公开的最新信息为准。

康养医疗、生态休闲等配套，更是切实可感！

周边仁济医院宝山分院（二甲）、复旦大学附属华山医院北院（三甲），为健康保驾护航。

项目门口就是走马塘绿地，向南直线约1公里是南大中央公园（在建中）， 向西直线约1公里是南大公园，被生态绿地包围，一年四季纵享自然生活！

更为关键的，其实是南大丰盛的未来！

首先，南大的规划，体量、能级都很高！

这里被钦定为“南北转型”核心承载区、上海科创中心主阵地，总开发体量约540万方，包含两大TOD及约250米天际地标，规划绿地面积占比高达43%（来源：上海宝山）。

效果图

同时，有别于很多地方零散开发，这里是统一规划、成片开发。

而为了最大化地发挥这片土地的价值，南大前面几乎用了整整10年的时间，来进行土地的平整修复和产城融合的优化。

所有的低调蛰伏，都是为了高光时刻的到来！

2022年“南北转型”战略出台，十年磨一剑，南大终于“亮剑”了。

华润、保利、金茂等头部开发商率先登场，打造高品质住宅，城市界面大幅焕新，一下子就惊艳了整个北上海！

近年来的规划兑现更是按下了“快进键”，脱胎换骨几乎是在一夜之间。

先是两个TOD综合体丰翔路TOD综合体+南大路站TOD综合体，二者规划合计超百万方的巨型体量，目前都已经启动！

随着数智绿洲一期、科创之门、国际人才公寓等产业配套的落地，产业导入也是如火如荼。

如中软国际长三角总部、中车资产管理、中核华建上海总部等总部项目纷纷入驻，同时还聚集了国仪量子、本源量子、品埃信息、捷瑞肯等众多数字经济企业。（来源：南大智慧城）

南大智慧城实拍 来源：南大智慧城

基础设施也一同发力，上师大附中宝山分校、仁济医院宝山分院、南大公园一期等次第落地，共同描画南大的未来。（信息来自：上海宝山）

南大智慧城祁连山路段航拍 来源：上海宝山

产业、交通、商业、教育、医疗、生态等资源起头并进！

试问，当下环线内，起步700万级还有谁能像南大那样，做到全维度向上向新？

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02

TOD之上的封面大城，

锚定北上海住宅“天花板”

南大的成长高度，决定了中環置地中心·望雲售楼处电话☎400-8678-334✔✔中環置地中心望雲营销中心电话400-8678-334✔✔中環置地中心望雲售楼处地址400-8678-334✔✔的价值高度！

而丰翔路&南大路站两座TOD，又是来给南大发展进程开篇立序的！

由此来看，作为丰翔路站TOD住宅，中環置地中心·望雲售楼处电话☎400-8678-334✔✔中環置地中心望雲营销中心电话400-8678-334✔✔中環置地中心望雲售楼处地址400-8678-334✔✔，从诞生开始就和区域内的其他住宅天然有别。

因为，TA自己本身就是地标，就是中心！

从最初拿地的那一刻开始，华润置地就已经在起笔南大的城市生活愿景。

不是简单的做住宅，而是综合造城！

这无疑非常考验开发商的实力和水平！

但对于综合造城专家华润置地来说，打造丰翔路新一代TOD大城可谓驾轻就熟！

已经有了珠玉在前——深圳万象天地。20年前，这里是广东出了名的“城中村”，是华润置地用了10年的时间进行城市更新，进而焕新为一座崭新的“华润城”。

如今，华润万象天地，早已经成为了区域的地标和中心！潮人们在这里打卡消费，各色业态在此聚合！

截至今年11月的最新数据显示，深圳万象城客流超过了2,800万人次，同比增长超过160%，日均超过8万人次。（信息来自：深圳万象城）

商业的繁荣同步造就了深圳万象天地的配套住宅，也稳居整个深圳的住宅的顶流！

而此刻丰翔路站TOD正在进行的城市更新，可谓深圳“南山模式”的翻版。

这座集商业、办公、交通、住宅、休闲公园等多维业态于一体的TOD大城，正在迭新宝山乃至整个北上海的城市格局。

涵盖约150米国际化超高建筑群；

约16万方万象汇商业；

还有高端住宅等业态。

效果图

尤其是万象汇商业，仅仅是约16万方的商业体量，就足以在北上海“称雄”！

它和以往的很多商业体还不一样，因为和周边的产业、住宅联系的非常紧密，庞大的社交、娱乐、购物需求，可以源源不断的释放能量和人气。

从这个角度上来，围绕万象汇已经形成了一个能量场，未来它就是南大新中心！

在整体设计思路上，宝山万象汇也足够”顶“！

聘请了前滩太古里原版的设计团队美国顶尖设计事务所5+Design设计公司打造，以“Mall + 商街 + 公园”为规划理念，将城市体验与自然元素相融合。

效果图展示，实际以交付为准

未来将引入更多的品牌旗舰店和区域首店，涵盖轻奢时尚、休闲生活、运动潮流、儿童成长等多项业态。

届时万象汇开业，不仅填补板块内大型商业空白，为整个区域内的商业能级赋能，更将重新定义北上海的繁华主场。

“一座城再造一座城”！

就凭这一点，也足以筑起高大”护城河“，奠定中環置地中心·望雲售楼处电话☎400-8678-334✔✔中環置地中心望雲营销中心电话400-8678-334✔✔中環置地中心望雲售楼处地址400-8678-334✔✔，未来成为区域内住宅“天花板”！

03

产品力全维度“卷王”，

倾城热销当仁不让

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强大的产品力，更是坚不可摧的价值“屏障”！

在业界，华润置地是出了名的“品质卷王”！

大到外立面、公区、户型、样板间，小到精装工艺和细节审美，一直都是被模仿的对象！

而在望雲的身上，我们看到了一以贯之的匠心和诚意！

首先，高颜值外立面！

项目邀请到GAD建筑设计团队，外立面大面积采用玻璃+金属元素，匹配270°转角窗，油画框的立面造型，辨识度极高！

效果图展示，实际以交付为准

同时景观功能布局上包含了庄园式礼仪入口、沉浸式漫步街区、酒店式奢享水院，打造经典双轴联动四大花园板块的景观组团，自然静谧意趣和现代都会风格融而为一。

效果图展示，实际以交付为准

其次，优秀的户型设计！

因为没有了“70/90”的限制，所以这次望雲放开了手脚，打造建面约108-188㎡3-4房。

起步户型是108㎡3房。相比润府，多了大约5个平方。

实际去看了样板间，这细微的调整，带来的空间布局和居住舒适度，真的是上升了一个level！

大家看，这是建面约108㎡的户型图：

3开间朝南，LDKB一体化，配置2卫+S墙+联通式阳台，主卧大套房，整体的功能性和空间感还是一如既往的优秀。

实际样板间的呈现，开放式厨房，客厅和南次卧的墙是打通的，更通透的洄游动线，打造更加充满交互感的家庭生活场景。

建面约108㎡3房样板间实拍图

尤为让我震撼的是全屋MAX超级收纳体系。

望雲从入户玄关开始，就成为了空间管理大师。

进门右手边一整排通铺到顶的橱柜，设计了鞋柜、橱柜、双开门冰箱等储纳空间，大件小件统统可以安排；

建面约108㎡3房样板间实拍图

厨房也是巨量的收纳，橱柜、拉篮、灵动岛台、餐边柜等，不用担心美食多到无处安放；

建面约108㎡3房样板间实拍图

就连卫生间，也不忘设计壁龛、洞洞板，多到爆的收储空间，既美观又实用。

收纳的解放，加上飘窗、阳台等延展空间的利用，必然带来全屋居住舒适度的提升。

望雲可以说把购房者“为收纳发愁”的痛点都给解决了！

而在审美方面，望雲延续了润府的海派风格。

地面海派标志性拼花地砖等美学主张，一脉相承。

建面约165㎡4房样板间实拍图

并且大量用到奢石提升品味，入户玄关采用白雪公主奢玉；卫生间洗手台台面大面积使用雅士白；

建面约165㎡4房样板间实拍图

厨房墙面、岛台则铺砌细纹雪花白岩板，每一块花纹皆独一无二，与客厅大幅岩板石铺装相得益彰。

在视觉效果上，客厅和主卧吊顶采用无主灯设计，隐藏式灯带释放柔和光晕，带来温馨的质感；

建面约188㎡4房样板间实拍图

甚至所有的门框用金属包边到顶，连踢脚线都用金属勾勒，非常注重细节。

尤其是大户型所拥有的主卧270°转角飘窗，恰到好处空间尺度和环幕视野，更带来超震撼的视觉冲击。

建面约165㎡4房样板间实拍图

建面约188㎡4房样板间实拍图

PS：其他户型一览

此外，在精装交付标准上，也可以100个放心！

均采用一线品牌：‍

中央空调和地暖选用日立（或同等档次品牌）空调地暖两联供系统；

爱迪士（或同等档次品牌）新风系统；

博世（或同等档次品牌）的灶具、吸油烟机、洗碗机；

摩恩（或同等档次品牌）的垃圾处理器，怡口（或同等档次品牌）的末端净水系统；

东芝（或同等档次品牌）的冰箱（约165/188㎡户型采用嘉格纳冰箱）；

卫生间采用杜拉维特的台盆+次卫马桶，汉斯格雅的花洒五金件……

从方方面面来看，望雲都具备十足的实力和底气，再次爆销全城！

可以预见，在年底楼市回暖之际，像中環置地中心·望雲售楼处电话☎400-8678-334✔✔中環置地中心望雲营销中心电话400-8678-334✔✔中環置地中心望雲售楼处地址400-8678-334✔✔这种全维度“自卷”的新房产品，一定会被购房者优先加入“购物车”！

目前，项目已过会，即将取证入市！售楼处&样板间已开放！

感兴趣的伙伴，一定要抓紧时间预约看房！

均价67729元/㎡，预定2025年“开门红”！北中环双TOD封面大盘已过会，首开闭眼冲！

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房地产专业知识

1、房产

是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其它用途的房屋。

2、地产

是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。

3、房地产

是房产和地产的总称。是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）。

4、房地产业

是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。

5、房地产开发

是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。

6、土地开发

是将“生地”开发成可供使用的土地。

7、土地所有制

现行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和劳动群众集体制（即集体所有）两种形式。其中，城市市区的土地全部属于国家所有；农村和城市郊区的土地法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有；矿物、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，由法律规定属于集体所有，森林、山岭、草原、荒地、滩涂除外。但地上建筑物既可以为国家所有，也可以为集体、单位和个人所有。因此，同一宗房地产，其土地与地上建筑物的所有权往往是不一致的。

8、集体土地

是指农村集体所有的土地。

9、征用土地

指国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。

10、土地的使用年限是如何确定的？

凡与省市规划国土签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。

11、房子的居住时间是多少，土地使用年限届满后，该怎么办？

房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制，担对该房屋所占用范围内的土地来说，因为土地除属于集体所有的外，均属于国家所有。业主所取得的为该土地的一定年限的使用权。住宅用地的土地使用时间为50—70年，自开发商取得该土地使用证书之日起计算。在该土地使用年限届满后，土地将由国家收回。业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地。

12、合作建房

是指以一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式。

13、土地所有权

土地所有权是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。

14、土地使用权的出让

指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

15、土地使用权转让

是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。

16、土地使用权划拨

是指政府无偿将土地拨发给使用者使用，一般没有使用期限的限制。以无偿划拨取得的土地使用权，其出让须经政府及土地管理部门同意，交补交出让金后方可进行转让、出租和抵押。

17、什么是地籍？什么是产籍？

我们通常所指的地籍、产籍、房地产籍是同一概念。它是指土地的自然状况、社会经济状况和法律状况的调查与登记，包括了土地产权的登记和土地分类面积等内容。具体来讲，是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。

18、生地

指空间地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地。

19、熟地

指三通一平或七通一平，具备使用条件的土地。

20、宗地

是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。

21、宗地图

是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。

22、证书附图

即房地产后面的附图，是房地产证的重要组成部分，主要反映权利人拥有的房地产情况及房地产所在宗地情况。

23、楼花

一词最早源自香港是指未完工的物业（即在建物业），另一说法即指未正式交付之前的商品房。

24、期房

是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。

25、现房

是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品详尽买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。

26、毛坯房

房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛坯房。

27、成品房

是指对墙面、天花、门套、地板实行装修。

（1）内墙面为普通仿瓷涂料

（2）客厅楼地板为普通瓷砖

（3）普通铝合金窗

（4）普通胶合板门

28、商品房

是指以完全的市场价格向购房者出售的房子。

29、空置商品房

指1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房（可免交契税）。

30、存量房

即二手房的书面称呼，是相对首次成交的商品房而言。

31、二手房

通常是指再次进行买卖交易的住房。个人购买的新竣工的商品房、经济适用住房及单位自建住房，办完产权证后，再次上市买卖，这些都称为二手房。

32、经济适用房

根据北京市人民政府办公厅京政发【1998】第54号文件，经济适用住房是面向中低收入家庭的普通住宅；要体现适用、经济、美观、安全、卫生、便利的原则；布局要符合城市规划的要求；使用功能要满足居民基本生活的需要；建设标准要根据北京市“九五”住宅建设标准，结合市场需求确定。

33、房改房

在房改政策出台后，国家机关、企事业单位的职工需要按规定将目前居住的房子购买下来，我们把为类公房称之为房改房。

34、安居房分为哪几种？

安居房包括按规定出售出租给国家机关、事业单位、企业单位职工的准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房。

35、个人住房基金

有些单位建立了个人住房基金。职工个人住房基金是由个人的劳动收入积累而成的基金，其中一部分是根据政策规定从收入中提取得到（主要指公积金）；另一部分则是自愿储蓄部分则采取存款自愿，取款自由的管理办法。

36、住房补贴

住房补贴是国家为职工解决住房问题而给予的补贴资助，即将单位原有用于建房、购房的资金转化为住房补贴，分次（如按月）或一次性地发给职工，再由职工到住房市场上通过购买或租赁等方式解决自己的住房问题。住房补贴发放的原则是：坚持效率优先，兼顾公平的原则，由各地政府根据当地经济适用住房平均价格、平均工资，以及职工应享有的住房面积等因素具体确定。

37、房屋的折旧

房屋折旧是逐步回收房屋投资的形式，即房屋的折旧费。折旧费是指房屋建造价值的平均损耗。房屋在长期的使用中，虽然保留原有的实物形态，但由于自然损耗和人为的损耗，客观存在的价值也会逐渐减少。这部分因损耗而减少的价值，以货币形态来表现，就是折旧费。确定折旧费的依据是建筑造价残值、清理费用和折旧年限。

38、房屋的所有权

是指对房屋全面支配的权利。房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能，这也是房屋所有权的四项基本内容。

39、房屋的占有权

通常由所有权人来行使，但有时也由别人来行使，这就是使用权与所有权分离的情况。

40、房屋的使用权

是对房屋的实际利用权利。通过一定法律契约，非房屋所有权人也可获得房屋的使用权。

41、房屋的收益权

是指房主收取房屋财产所产生的各种收益。

42、房屋的处分权

是所有权中一项最基本的权能。房屋的处分权由房主行使。有时房屋处分权也受到一定的限制。

43、房地产交易形式

房地产市场的房地产交易形式主要有两种：地产交易形式与房产交易形式。

44、住宅的“全部产权”

是指按市场价和成本价购买的房屋，购房者拥有全部产权。经济适用房亦属于全部产权。

45、住宅的“部分产权”

是指职工按标准价购买的公有住宅。在国家规定的住房面积之内，职工按标准价购房后只拥有部分产权，可以继承和出售，但出售时原产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除有关税费后，按个人和单位所占的产权比例分配。

46、房产互换

是房屋所有人或使用人之间，在相互自愿的基础上，采用等价不等价加补偿的方式相互交换住房的行为。一般分为所有权互换和使用权互换两种形式。

47、建筑物

是指人工建造而成的房屋和构筑物，如墙体、楼地层、楼梯、门窗基础。

48、构筑物

是指建筑物中除房屋以外的东西，人们一般直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水井、道路、桥梁等。

49、商品房的结构

售房的楼书常见用语，房屋架构可分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构。

50、砖混结构

主要是砖墙承重，部分是钢盘混凝土承重的结构。

51、砖木结构

主要承重构件是由用砖和木两种材料制成的结构。

52、钢筋混凝土结构

主要承重构件是由钢筋和混凝土制成的结构。

53、住宅的开间

就是住宅的宽度。

54、住宅的进深

就是指住宅的实际长度。

55、住宅的层高

是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。

56、住宅的净高

是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。

57、居住小区总用地

是包括住宅总用地，公共建筑设施总用地，道路、广场用地、庭院、绿化用地的总和。

58、住宅总用地

指低层、多层、中高层、高层以及住宅用地面积的总和。

59、公建总用地

指小区内部公共建筑占地面积的总和。

60、房屋的基底面积

房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。

61、道路、广场用地

指小区内主次干道、支道、人行道、绿化带中间宽度大于1.5米的步行道及停车、回车广场和有铺砌地面的场地面积之和。

62、庭院、绿化面积

指小区内集中绿化带、小公园、住宅间集中种植花木、草地、假山、花架、水榭、水池，以及公共活动场所等为小区所有居住人员共同使用权的绿化面积的总和。

63、人均总占地面积（平均米/人）

人均总占地面积=建筑红线内总用地/本小区规划居住总人数。

64、人均住宅用地面积（平方米/人）

人均住宅用地面积=小区内总住宅用地/本小区规划居住总人数。

65、总建筑面积（平方米）

指小区内住宅、公共建筑、人防地下室面积总和。

66、住宅的建筑面积

亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物规模大小的经济指标。它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。

67、结构面积

是指房屋建筑中外墙，内墙柱等结构构件所占面积的总和。

68、使用面积

是指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和。

69、辅助面积

指卧室以外的净面积，包括过道、卫生间、厨房、储藏室、阳台等。

70、公用面积

是指住宅楼内为住户方便出入，正常交往保障生自学成才而设置的公共走廊、楼梯、电梯间等所占面积总和，并按栋或单元户数按比率分摊。

71、套内建筑面积

房屋按套（单元）计算的建筑面积为套（单元）门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积。

72、套内墙体面积

是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其它承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分割以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

73、公用建筑面积

各产权主体共同占有或共同使用权的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。

74、公用建筑面积的分摊原则是什么？

如有面积分割的文件或协议，应按其文件或协议分摊计算；如无分割文件或协议，按规定的公用面积分摊原则进行分摊计算。

75、哪些公用面积应分摊？

应分摊的公用建筑面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班卫室、建筑物内的垃圾以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。

76、哪些公用面积不能分摊？

不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公共开放使用的建筑面积、消防避难层；为多栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地面车库、地下设备用房等。

77、套内阳台建筑面积

套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

78、套内使用面积

指套内住户独自使用的面积，一般包括卧室、厨房、卫生间、过厅、起居室、内走道、阳台、壁柜等净面积的总和。

79、套外使用面积

指套外全体住宅的公共使用面积，如楼梯间、电梯间、公共走道、公共用房等。

80、建筑容积率

是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。

81、建筑密度

即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。

82、人口毛密度

人口毛密度=小区内总居住人数/小区内占地面积（公顷）。

83、平均每平方米造价（元）

平均每平方米造价建筑物总造价/建筑面积。

84、使用面积系数K1（%）

使用面积系数=总使用面积（平方米）/总建筑面积（平方米）×100%。

85、居住面积系数K2（%）

居住面积系数=总居住面积（平方米）/总建筑面积（平方米）×100%。

86、结构面积系数K3（%）

结构面积系数=总结构面积（平方米）/总建筑面积（平方米）×100%。

87、绿地率

是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。

88、绿化率

是指植被垂直面积与规划建设用地面积之比。

89、销售率

指售出的户数占可销的总户数的比例。

90、得房率

指套（单元）内建筑面积与套建筑面积的比率。

91、公共能耗费

是小区共用部位、共用设备和公共设施及在公共性服务中所发生的水、电、煤等能源消耗，被称为公共能耗，由此所产生的费用为公共能耗费。

92、商品房预售

俗称“卖楼花”，即在房地产尚未建成以前，房地产的经销商在取得受买人一定数量的定金后，将期房出售给受买人。

93、商品房现售

是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。

94、外销房

是指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形式，报政府计划主管部门列入正式项目计划，建成后用于向境内境外出售的住宅、商业用房及其它建筑物。