三四线城市楼市降温背后

三四线城市的房地产市场凉了吗？对比近一年来频繁见诸报端的“回不去的故乡”，以及“月薪三千，而房价已破两万”的言论，眼下的三四线城市房价已经转凉。

数据显示，2018年初以来，三线及以下城市商品房销售面积增速加速回落，5月已跌至5.5%。在一些调控较为严格的三、四线城市，5月商品房销售面积环比减少2%。

近一两年来，对于三四线城市，人们谈论最多的就是房价。与此情形成对比的是，在2017年，受调控政策影响的一二线城市房价阴阴连跌，三四线城市却一路高歌，房价逆势上涨（如图）。

相关数据显示，全国已经有30座三四线城市房价破万，200个县城房价超过9000元/平米。

这些“回不去的故乡”已经成了新一轮楼市调控的重点区域。

2018年1-5月，全国房地产调控政策发布次数多达159次，比2017年1-5月增加60%。其中，5月份，全国超过40个城市发布调控政策，当月累计多达50次，单月发布房地产调控政策次数刷新了历史纪录。

长江证券宏观固收赵伟团队梳理发现，在5月以来出台调控政策的城市中，三、四线城市占比48%，几乎过半。以往未曾加入调控的丹东、宜昌、西双版纳、德州齐河县等三、四线城市，近期纷纷出台限售、限购、限价等调控措施。

5月底，齐河县印发《关于持续促进房地产市场平稳有序运行的通知》。明确即日起齐河县在全县范围内实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年。

6月4日，宜昌市住建委发布《关于进一步加强房地产市场调控有关工作的通知》，其中明确，自本通知施行后，在城区（含夷陵区）范围内购买商品住房的，自签订商品住房网签合同之日起，2年内不得上市交易。

6月7日，西双版纳景洪市颁布《进一步促进房地产市场平稳健康发展意见》，在调整商品住宅限售、加强预售许可环节管理等方面做出调控。

6月14日，丹东市政府出台《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的意见》。从即日起，将对限制区域实行房地产调控措施。该市时隔8天后（6月22日）再次出台措施，其中非本地户籍在限制区域内购新房5年内限售。

印象中，三年前的三四线城市房价不过五六千一平，不限购不限贷，而且买房还有巨大优惠，银行贷款利率更是低到怀疑人生，7折、8折的贷款优惠幅度遍地都是。如今，为何成了楼市调控紧盯的对象，成了楼市泡沫的重灾区？又是谁推高了这些城市房价？

业内人士分析，三四线城市之所以房价异动，主要由于大量棚改货币化安置以及房地产调控力度相对不严，这些都为投机性购房者提供了条件。

彼时，受制于一二线城市严厉的调控政策，楼市热钱在一二线城市已经没有了腾挪的空间，而三四线城市楼市调控相对比较温和，房价还不是非常离谱，所以对热钱还是有一定的吸引力，大量的热钱开始到三四线城市寻找“投资洼地”。

再谈另一个拉升房价的关键因素——棚改货币化安置，通俗讲就是政府出钱补贴居民让其购买商品住宅，或政府直接出资购买商品住宅。2015年，国务院推出棚改三年计划，要求积极推进棚改货币化安置，以缓解和消化商品房库存。棚改规则逐渐转向为货币化安置，也就说拆迁之后不给房子给现金，拆迁户自己再去买房子。

恒大集团首席经济学家任泽平认为棚改是一石三鸟之计：“棚户区改造不仅改善民生、改变城市面貌，也创造住房需求、拉动房地产投资，是未来支撑房地产行业发展的核心变量之一”。

2015-2017年，全国完成了为期三年、共计1800万套的棚改任务。而棚改货币化安置的比例，也由2014年的9%上涨到了50%以上。据中国指数研究院的相关数据显示，三四线城市的棚改货币化安置比例高达80%。

棚改货币化安置刺激了三四线城市的购房需求，拉动了房价。在2017年中，数据显示，房价涨得最猛的三四线城市都集中在山东，比如威海、胶州、潍坊、临沂等。而山东恰恰也连续3年蝉联了全国棚户区改造冠军。

近日，有关棚改融资收紧的传闻四起，却未得以最终确认，但棚户区改造已经接近尾声，货币化安置比例下降是大势所趋。交通银行金融研究中心高级研究员夏丹表示，在棚改货币化安置进程中，三、四线城市出现了拆迁款被用于加杠杆买房的行为，与政策初衷不符。同时，由于去库存已达到比较理想的状态，棚改在这方面的作用有所下降。

失去了棚改的支撑，以及在调控政策的影响下，三四线城市的高房价还能挺多久？判断房价的中长期趋势，还需回到人口的问题上来。只有人口长期流入的城市，其房价才有长期上涨的空间。

海通证券首席宏观分析师姜超团队通过分析得出结论，根据常住人口增速来看，三四线及以下城市的人口增速一直处于0.3%左右，低于全国人口平均增速0.5%，也远低于一线城市和二线城市的人口增速。

而针对目前少数三四线城市出现人口流入的现象，姜超团队认为，这一部分是因为一二线城市的溢出效应使得周边三四线城市人口也出现流入，另一部分则是因为务工人员返乡养老。但是这一块占比有限，三四线的人口增速整体依然低于全国平均增速，意味着整体来看人口在流出。

据不完全统计，天津、重庆、成都、武汉、杭州、南京、青岛等超过50个城市发布了人才吸引政策。大批的年轻人才涌入这些城市，势必会影响到三四线城市的人口数量和质量，进行影响到楼市的发展。

因此相比于一二线城市来说，三四线城市整体不具备房价长期上涨的基础。此外，近几年的房地产销售实际上透支了未来很长一段时间的购房需求，三四线城市以短期非常规需求支撑的房价上涨难以维系。