聚焦丨房价涨多跌少 调控可能继续加码

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■中国经济时报记者   周雪松

　　继“金三银四”之后，楼市还可能迎来“红五月”。不过，伴随着部分热点城市房价快速上涨冲动的抬头，楼市调控还可能进一步加码。

　　刚刚过去的4月份，随着朝韩关系改善及朝鲜宣布将集中一切力量进行经济建设，丹东楼市受到各方极大关注，不少炒房人员进入丹东楼市，造成了丹东房价的快速上涨，使得丹东新房价格涨幅排名前列次跃居全国排名前列。专家表示，与丹东类似，海口、三亚房价的上涨也是海南建设自由贸易港的战略举措出台后发生的，炒房同样在其中起到了关键作用。而前两年房价涨势疲软的西安也在4月位居二手房价涨幅榜排名前列位。

　　事实上，从近来统计数据来看，武汉、成都、重庆、西安、昆明等中西部核心城市房价涨势明显，甚至一些三四线城市房价涨幅也非常惊人。

　　房价涨多跌少一线城市出现分化

　　专家认为，4月份西安二手房价格上涨幅度领跑，与当地的人才引进等政策不无关系。不过，进入5月后，海口、三亚、西安、成都、昆明以及其他多个房价上涨幅度较大的城市都受到了住房和城乡建设部的约谈，丹东也及时出台了限购、限售政策。

　　根据国家统计局较新发布的《2018年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示，4月新建商品住宅价格环比上升的城市为58个，较3月增加3个；环比下降的城市为10个，与3月一致；环比持平的城市为2个，较3月减少3个。其中较大涨幅为丹东的2%，较大跌幅为安庆的0.3%。

　　二手住宅价格方面，4月环比上升的城市为59个，与3月一致；环比下降的城市为4个，较3月增加2个；环比持平的城市为2个，较3月减少2个。其中较大涨幅为西安的2.3%，较大跌幅为厦门的0.4%。

　　15个热点城市的新建商品住宅销售价格整体保持稳定，其中7城环比下降，下降城市个数与3月持平，其余8城微涨，涨幅在0.1至0.5个百分点之间。

　　北上广深四大存量城市的二手房价格走势继续分化，北京、上海的二手住宅价格继续环比下跌，广州、深圳的二手房价格则在继续上涨。

　　我爱我家集团市场研究院院长胡景晖分析表示，进入3月、4月以后，走出淡季的楼市在交易量上有所增加。但从房价上看，4月新房、二手房的房价上涨城市与3月基本持平，15个重点城市新房价格的环比表现与3月类似。四大一线城市中，广州、深圳的二手房价格虽在上涨，但体量更大的北京、上海还在下跌，北京二手房价格更是持续下跌了一年。

　　但是，总体来看，房价上涨的城市相对较多，下跌的城市较少。即便在中西部核心城市中，尽管近两年调控不断升级，但房价上涨压力仍然存在。以昆明为例，两三年前，房价每平方米才六七千元，现在基本上都翻了一番，滇池边上的房子单价已经涨到了两三万元。

　　住宅均价首次“破8”年内或创新高

　　数据显示，一季度，全国住宅销售面积为26114万平方米，同比涨幅回落至2.5%。全国住宅新房销售均价达到8275元/平方米，较上年同期上涨8.7%，全国住宅均价首破每平方米8000元关口。

　　分区域看，一季度一线城市新房价格较上年全年均价下降4.64%，月均成交量亦大幅下跌28.4%，市场处于理性回归态势。

　　一季度，全国房地产开发投资为21291亿元，同比增长10.4%；其中住宅开发投资14705亿元，同比增长13.3%。随着“去库存”下各线城市库存量持续消化，多座城市住宅供不应求令开发投资增速出现回升态势。

　　新房销售面积方面，一季度全国住宅销售面积同比涨幅回落至2.5%。分区域看，全国24个重点城市综合月均成交量较上年全年月均成交量均出现下滑，其中一线城市月均成交量领跌28.4%。但是进入4月之后，楼市开始出现明显回暖。

　　戴德梁行大中华区综合住宅服务及大中华区业务营销董事总经理蒋尚礼表示，在房地产调控步步深化的背景下，国内房地产投资趋于理性，投资结构也得到进一步优化。一二线城市较为集中的东部地区作为首轮经历房地产调控的区域，市场处于理性回归状态，膨胀的需求逐步收缩，成交量下滑已成趋势。而在楼市轮动效应后，需求接力释放的西部及东北地区已现疲势，预计未来库存去化速度将逐渐放缓。但是从4月份数据来看，部分热点城市房价上涨压力还是不小。

　　专家认为，接下来的5月，楼市可能继续逐步回暖，房价或重拾上涨冲动。虽然宏观调控一直处于收紧状态，但价格上涨还需考虑结构性因素。随着房地产调控覆盖范围的进一步扩大，部分热点城市预售环节的管控令开发商入市积极性不高，成交量也在有限的供应下锐减，而价格则处于横盘状态。而非热点城市多处于去库存的中后期，价格伴随前期成交热度而逐步抬升，庞大的基数或令全国住宅价格再创新高。