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国贸虹桥璟上
售楼处电话:400-8080-420☎
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年前上海松绑了非沪籍单身外环外限购,叠加此前认房不认贷,降首付比、贷款利率等众多楼市政策。
日前,贷款利率再次降低,这一连串利好预计会释放出一大波积压已久的置业需求。
果不其然,开工后就收到大量咨询,其中以类似“预算500万级,想趁新政快速上车!”最多。
国贸虹桥璟上售楼处电话:400-8080-420☎那很多小伙伴可能第一次关注房产,我给大家理性分析一波:
首先,500万级买新房哪些要素更关键?
1、地铁是王道!关乎通勤幸福感和房产价值。而如今外环外单身放松限购,人口肯定也是往地铁沿线导入,进一步加剧了地铁房的重要性。
2、潜力板块!不仅要配套齐全,还要未来可期,如高能级商办加持,且近些年能兑现。
3、国企品牌,早交房大大加分!买房大概率是大家人生最大的一笔开支,所以高质量稳健输出的品质国企成为优选。
4、社区&街区精致氛围!现在年轻群体不止关注室内空间,他们更向往日咖夜酒,周末骑行、看展、Citywalk的 小资生活,所以社区隐奢度假氛围+街区高级烟火气,被越来越多购房者看中。
5、差异化品质!如今产品过于同质化,尽量选择社区、配置、户型更出彩的项目。
国贸虹桥璟上售楼处电话:400-8080-420☎其次从市场角度看,500万级外环外哪些板块、项目更值得入手?
经过市场去化,徐泾、江桥以及宝山外环附近门槛价至少600万了;
更重要的是,真正能引领市场热度的500万级楼盘也所剩无几,我想无非就两个:
一是理想之地,但积分很不友好;
二是青浦赵巷国贸虹桥璟上售楼处电话:400-8080-420☎,去年三次开盘热销,印证实力红盘。关键它是当下市场上你能买到的屈指可数有地铁、有热度、有板块潜力的500万级红盘!
当然你会问,为何不等一等后续楼盘?
一方面,我们排摸过2024年上海待拍土地,几乎没有500万级近地铁的地块,你再等也等不到像国贸虹桥璟上售楼处电话:400-8080-420☎这么优质的项目。
另一方面,政策利好不断,叠加年后常规小阳春,一波楼市高潮即将来临,早点下手避免陷入激烈竞争中。
另据小胖君了解,国贸虹桥璟上售楼处电话:400-8080-420☎还有一次加推,但套数少且价格预计略高一些,当下在售房源更具性价比。
所以,国贸虹桥璟上售楼处电话:400-8080-420☎
不仅是当下500万级中更有价值、更具潜力的项目
且入手时机点好,趁“大部队”还没反应过来
赶紧上车
项目在售部分建面约89/105㎡3房以及129㎡4房
其中建面约89㎡3房非常适合单身及小家庭
首付只要137万起,只剩40多套了
再分享一个独家消息:
项目现在楼栋已全部封顶
参考国贸全集团已交付的项目
很多都是提前半年到一年甚至更久交付
所以我们预估国贸虹桥璟上售楼处电话:400-8080-420☎也会提前交付
如果真能实现,有望2025年新春前后交付
(仅为预估,以开发商实际交付为准)
这不比你买要到2026年年中交付的新房香多了?
国贸虹桥璟上售楼处电话:400-8080-420☎直线距离地铁站仅约700米
当下500万级少有的地铁房,5站虹桥商务区
纵观现在500万级板块,地铁房凤毛麟角。
比如嘉定新城,除了难以买到的理想之地,其它项目几乎都走不到地铁站。
而国贸虹桥璟上售楼处电话:400-8080-420☎直线距离17号线嘉松中路站仅约700米,这个距离恰到好处,既适合通勤,又尽可能规避噪音。
从嘉松中路站出发2站即到徐盈路站(天空万科广场)、3站蟠龙路站(蟠龙天地)、4站诸光路(国家会展中心)、5站虹桥火车站(虹桥商务区)并无缝换乘2号线。
17→2号线,一路串联的皆为高能级商办。换言之,市区高收入人群更容易被导入到赵巷。
示意图
国贸虹桥璟上售楼处电话:400-8080-420☎越级地段,土拍三连涨+澎湃科创势能
500万级买进赵巷超值!
虽然现在倒挂在收窄,但板块潜力依旧是重中之重,毕竟这不会是你最后一次买房,你将来需要更好的置换筹码。
小胖君对赵巷的看法是:“这是一个价值越级的板块,它蕴藏的潜力甚至能挑战外环旁那些优质的600万级区域。”
用500万级价格买进赵巷是超值的!
第一,嘉松中路站土拍已三连涨,最新联动价来到56000元/㎡,那国贸虹桥璟上售楼处电话:400-8080-420☎性价比凸显。
联动价三连涨的背后其实也反映政府对于板块价值的持续看好。
示意图
第二,都说买房要跟产业走,那嘉松中路站产业势能堪称500万级独一档。
项目所在的嘉松中路站有大规模科创产业,从能量来看剑指“上海下一个科创中心”。这就完全把项目和其它同价位产品区隔开了,项目周边就有“人才造血”能力。
示意图,来源in赵巷
目前嘉松中路站大规模商办正如火如荼建设。
这里的主体是市西软件园,作为上海十三五规划重点科技园区,在青浦区十四五规划中,将成为上海软件开发和新一代信息技术的重要功能区,定位为千亿级产业园区。
计划2025年预计实现建筑面积约400万㎡,经营收入达到1000-1500亿,从业人员预计15万。
目前已有众多科创龙头企业入驻。相信在龙头效应下,会有更多优质企业涌入。
示意图,来源in赵巷
国贸虹桥璟上售楼处电话:400-8080-420☎市西软件园核心位置就在嘉松中路站两侧,这里正打造漕河泾赵巷科技绿洲。
据悉已累计引入企业约200家,其中实体企业57家,数字经济领域企业占比70%,包含汤恩、欣巴、公牛等重点产业的多家高新技术企业、上市公司、研发总部。(信息来源in赵巷)
示意图,来源in赵巷
国贸虹桥璟上售楼处电话:400-8080-420☎在市西软件园周边,在建网易上海国际文创科技园,预计2024年建成并投入使用,预计引入2万员工。
大名鼎鼎的北斗西虹桥基地也正在建设中。此外还聚集了海克斯康、熙菱、普利特等知名企业。
有意思的是,项目前期客户把这里称为“小漕河泾”。
那试想漕河泾、张江高薪人群对周边板块的价值辐射作用,而于国贸虹桥璟上售楼处电话:400-8080-420☎,可不是辐射,是就在嘉松中路站商办集群旁,位于高能级商办极核的风暴眼。
国贸地产超高诚意度
提前兑现滨水展示区+预计提前交付
保交房大环境下,大家买房优选是央企、国企。
国贸地产作为深耕上海的国企,很好担当起了社会责任。注重交付品质且尽可能提前交付,是它一贯的风格,近些年接连筑造了国贸天悦、国贸佘山原墅、国贸凤凰原等住宅标杆,口碑很不错。
这一次在国贸虹桥璟上售楼处电话:400-8080-420☎,国贸地产更是倾注大量心血,为了让购房者能更真实感受未来生活场景,开发商花大成本提前兑现滨水展示区。
项目示范区实景图
国贸虹桥璟上售楼处电话:400-8080-420☎更据悉,项目现在楼栋已全部封顶,参考国贸全集团已交付的项目,很多都是提前半年到一年甚至更久交付,所以我们预估国贸虹桥璟上售楼处电话:400-8080-420☎也会提前交付。(以开发商实际交付为准)
那假设提前一年交付,我们计算一下大家得到的实惠:
· 本来房贷白交两年,现在缩短一年:以总价500万例,首套贷款约350万,每月还款约1.64万(按最新商贷30年利率计算),一年省20万。
· 同步租房:房租就按5000元/月左右,租金=5000元×12月=6万!
· 焦虑等待:期房能否按时交房、是否与宣传一致等“不确定性”让人十分焦虑。
可见若早交房一年,不仅入住周期短,且节约了大量过渡期成本。
再加上项目在滨水展示区上的兑现力,国贸地产这次展现出了品质国企极高的诚意度,也为大部分首次购房的小伙伴注入了一针强心剂——让一切尽可能所见即所得,买得更安心。
项目示范区实景图
就冲国贸地产的诚意,500万级新房不买它买谁?
向内:隐奢度假氛围
向外:精致烟火气
回到社区,国贸虹桥璟上售楼处电话:400-8080-420☎前期业主大部分是收入、素质相当不错的年轻家庭。
现在年轻群体不一样,他们向往一种向内是隐奢度假氛围,向外是精致烟火气的生活方式,尤其是向外,年轻人希望生活更有趣、更有品味,街区充满活力,下楼就能找到志同道合的小伙伴惬意社交、娱乐、运动。
当“保交房”成为主流,国贸地产已在“造生活”的赛道上遥遥领先了。
项目是市面罕见的“双水系、三岛屿”社区,地块天赋拉满。
项目效果图
国贸虹桥璟上售楼处电话:400-8080-420☎开发商也花了很大心思把水系优势发挥到了极致。
三座“岛屿”都有不同主题,并设置了非常丰富的景观节点。
以后整个小区碧水环绕、绿茵延绵,业主回家后,可以尽情把生活融入惬意的生态园林中,享受远离城市喧嚣的滨水慢生活。
项目效果图
国贸虹桥璟上售楼处电话:400-8080-420☎还精心打造“四季长廊”。
春日漫步樱谷、夏季粉黛团簇、入秋杉林听涛、凛冬梅香扑鼻,项目以色彩视觉手法,通过春夏秋冬四季布局,演绎出时移境迁的时光故事。
示意图 以实际交付为准
在外部,国贸地产代建了一座约1.8万方的滨河市政公园,家庭露营、亲子玩乐、健身休闲就在家门口。
这样就形成了内外双公园的场景,国贸虹桥璟上售楼处电话:400-8080-420☎的居住环境在500万级中独树一帜。
生活在国贸虹桥璟上售楼处电话:400-8080-420☎,不再只是冷冰冰的建筑,而是一个个自带场景氛围的空间。
再向外,精致烟火气愈发浓郁!吃、喝、玩、乐一应俱全,且氛围感时尚潮流。
从国贸虹桥璟上售楼处电话:400-8080-420☎出发,约1公里步行范围内有约5.4万方嘉松中路站TOD商业,引入大虹桥首个日式购物中心Terrace Park,即将开业,日咖夜酒家门口就能满足。
示意图
周边还有新网红打卡地蟠龙天地,天空万科广场,以及百联奥特莱斯、合生新天地、元祖梦世界、山姆会员店等商业,周末逛街不重样。
压轴40多套89㎡3房,错过再无!
更有优质105㎡以及大虹桥臻稀4房改善
项目户型设计颇具创新力,也更耐住,相信步入二手房市场将收获下家更多青睐。
其中,建面约89㎡3房很适合单身人群和年轻家庭,目前在售最后40多套,后期再无!
文中所示楼栋幢号均为工程编号,以实际位置为准
首付137万起,资金压力不至于太大,就能上车大虹桥三房;
三房功能性灵活满足未来家庭成长需要;
厨房采用开放式设计并外沿了岛台,不仅拉大了视觉尺度,更让你在做羹汤时,能与客厅里的家人随时互动。(该设计为样板间展示,具体以交付为准)。
边套北向房间实现两面墙开窗,不管做卧室还是书房都非常明亮。(该配置仅边套户型有)
样板间实景图
国贸虹桥璟上售楼处电话:400-8080-420☎建面约105㎡3房2卫有宽厅和竖厅两种风格,其中宽厅户型好评度颇高。
尺度震撼:宽厅面宽约5.5米,3.5开间面宽共约11.5米,再加上约8㎡的阳台,使得整个家庭的公共区域尺度感十足、功能也更加灵活多变。
全屋六飘窗:大大延展了使用空间。
三卧空间相对均衡:能更好满足各家庭成员空间使用需求。
文中所示楼栋幢号均为工程编号,以实际位置为准
样板间照片:
样板间实景图
预算充足的小伙伴可以入手建面约129㎡4房2卫。
4房+大面宽+大阳台,尺度感和空间感都相当强,也给予600万级购房者在虹桥改善的好机会!
文中所示楼栋幢号均为工程编号,以实际位置为准
样板间照片:
样板间实景图
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2024年,楼市将有5个确定趋势!
多年之后回头来看,2023年,一定是地产行业,非常重要的一年。因为,这一年发生的历史性转变,太多了。
市场层面上,疫情结束之后,还原出来的真实购买力的萎缩,让大部分人对房产的信仰,产生了深刻的动摇。
政策层面上,各个维度的新政策、新举措,高频出台。
围绕土地、投资、产品、销售各个方面的政策,都发生了逆转,勾勒出了一个和过去完全不同的行业全景图。
可以说,从今年开始,房地产才是真正的进入了下半场。
在年关这个时间点,我们盘点了今年最重要的5个趋势,这些趋势无疑都将深刻改变行业的未来。
变革的关键性节点已经出现
今年,助推地产行业从大开发走向大资管的政策,相当密集。基本上在住宅、商业、租赁各个领域,都有了关键性的突破。
首先,是大大加强了对租赁住房和住宅产品投资的金融支持。
3月20号,证监会宣布开启不动产私募投资基金的试点,把住宅也纳入了投资范围,包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房。
并且,不动产私募基金20%的部分可以由自然人投资,相当于开放了过去限制性的投资主体入场,机构和个人可以通过私募基金的方式,合理地持有投资房产,同时免除房产税开征的顾虑。
针对租赁住房,3月24日,央行和银保监会又发布了住房租赁“金融 17 条”。
从建设、购买、运营、退出全方位,一揽子给长租公寓企业的投资,扫除了所有障碍。
对租赁运营企业的信贷支持,已经超过以往对居民住房贷款的支持力度。
同时,也允许租赁企业发债,和进行资产证券化。也就是将保租房REITs的范围,扩容到了市场化租赁住房领域。
其次,是将公募REITs范围首次拓宽到了商业地产领域。
3月底,国家发改委发布的“236号文”,将公募REITs拓展到了百货商场、购物中心、农贸市场等商用不动产领域。
仅仅8个月后,首批申报的华润青岛万象城、万科印力西溪印象城、金茂长沙览秀城等商业资产公募REIT,就已经正式获批发行。
公募RIETs扩容到商业地产和市场化住宅租赁领域,标志着我国公募REITs市场发展已经迈出实质性的一步,开始与全球REITs市场对齐。
这不仅为开发商融资打开了巨大的想象空间,也意味着地产行业「运营时代」已经正式到来。
地产行业的投资经营逻辑,将发生深刻的转变。
二次房改成未来发展主线
这两年,我们一直在强调,当前的地产行业,正处于新、旧模式转换的节点。
这是目前整个行业的真正主线,也是所有政策制定,一定会考虑的基础。
这一轮,由政策端引导,主动刺破行业泡沫的一步棋,承担的风险和代价都是巨大的。最终的目的,就是要推动行业朝着更可持续的新模式发展。
在住房领域最重要的一项,就是加大保障性住房的建设和供给。也就是今年引起全社会高度关注的「二次房改」。
此前,我们国家一直以来都有保障房的供给,但是各地方保障房体系分类复杂,管理原则也不统一,并且和商品房体系没有完全分开。
很多保障房持有一定年限后,就可以转为红本,上市交易,流入商品房系统。
这不仅导致大量买房者通过保障房实现超额套利,权力寻租空间也很大,真正的低收入群体更难得到保障;也让保障房越建越少,不能持续提供社会保障。
今年,在体系建设方面,有了巨大的突破。
一是明确了保障性住房体系的运作原则。也就是房子的建设和筹集、保障对象和标准、配售和管理、支持政策等方面的基本原则。回答了保障性的房源从哪里来、谁能买/租、怎么转让这些具体的问题。
二是首次明确提出「让商品住房回归商品属性,满足改善性住房需求」。保障房按照「保本微利」原则进行配售,提供社会保障;商品房,则该涨就涨,该跌就跌,不再通过政策对市场进行过多干预。
并且保障性住房严格实施封闭管理,在「保障房体系」和「商品房体系」之间,划出了一条清晰的界限,彻底分开。
「住房双轨制」的明确,意味着我国住房制度改革正式从“探索期”,进入了“发力期”。这将彻底改变行业未来的供需关系,和商品房的开发思路。
行业出清进入到新阶段
年底,又有几家千亿房企面临退市,也再次吸引了全行业的注意。
其实,作为前两年房企“暴雷潮”的后续影响,从今年上半年开始,就一直陆续有房企退市。甚至可以说,掀起了一股千亿房企退市潮。
在这两年不破、不立的改革浪潮中,这些被“破”掉的高杠杆房企的退市,一方面,宣告了一个狂飙时代的结束,另一方面,也预示着行业出清正在进入到新阶段。
从下半年开始,高层对民营房企和优质房企进行保护的表态,越来越明确,措施也越来越具体。
7月份,国务院发布《中共中央 国务院关于促进民营经济发展壮大的意见》。
11月,金融监管机构又出台了更加具体的指导政策。提出了涉房贷款的「三个不低于」,要求金融机构定量给房企,尤其是民营房企融资输血。
12月13日,住建部副部长再次表示:支持暂时资金链紧张的房企解决短期现金流紧张问题。部分房企在新增融资的过程中,已经不再受到“三道红线”的限制。
相较此前,“救项目不救房企”的态度,已经发生本质转变。
保房企、保销售,将成为明年房地产行业的主旋律。政策从严苛转向呵护后,行业也将逐渐从衰退周期,转入复苏周期,进入一个触底反弹的新阶段。
大分化时代正式启幕
12月底,随着全国购房政策最严厉的超一线城市——北京、上海,迎来政策松绑,调控的最后一块坚冰,终于也开始融化,给今年全行业「五限放开」的基调,划上了一个圆满的句号。
属于今年的一个标志性事件,就是:过去楼市过热时期出台的调控手段,正式全面退出市场。
包括且不限于,限购、限贷、限价、限商、限售……9月份,全国范围内执行“认房不认贷”,核心城市扎堆取消限购、限售政策,行业正式进入了购房政策最宽松的时期。
五限的放开,尤其是大范围的限购取消,将激活跨区域/跨城市的购房需求,进一步放大核心城市、核心区域对人口的虹吸效应。
输血高能级城市的同时,进一步利空三四线。
地产行业也将进入到真正的「大分化时代」。这种分化,将体现在土地价格、销售价格、成交量等方方面面。
事实上,目前土拍市场已经揭开了大分化的序幕。在12月份的土拍中,“新地王”重出江湖,和地块大量流拍的情况轮番上演。甚至在同一个城市的同一场土拍中,就不断出现冰火两重天的局面。
2024年,土拍市场和销售市场的“温差”,将会更加戏剧化,并逐渐成为行业未来的常态。
新的市场机会正在涌现
其实,不管是购房政策放开,还是保障房体系和资产管理政策的破局,归根结底,大的背景都是由于房地产市场供求关系发生了根本变化。
中央政治局的这个定调,也是今年发生的最重要的一个转变。将彻底影响行业未来的政策引导方向。
供求关系变化,并不是简单的供不应求,或者供过于求,而是从整体性的短缺时代,进入到结构性的过剩和短缺。
也就是:
① 中小城市相对过剩,大城市相对短缺;
② 外围城市过剩, 中心城区短缺;
③ 低品质住房过剩,改善型住房短缺;
④ 商品房过剩,保障房短缺。
因此,地产行业今年的政策主线,可以总结为:调结构。
过剩的地区,由政府发行专项债,收储市面上的过剩房屋,转为保障性住房。
一方面,开启逆周期调节,稳定资产价格。另一方面,在全球化解体的大背景下,保证城市返乡人群有地方住,减少不稳定因素。
今年下半年,不少城市已经在推行「以旧换新」政策。开发商或政府机构,通过收购、置换、补贴等方式,鼓励和帮助已有住房的居民卖旧换新。释放出改善“房票”和资金。
短缺的地区,则增加多主体、多维度的供应。
一是推进农村集体用地入市,丰富土地供应主体,稳定地价。
今年租赁住宅的热度快速上升,很大程度上,也依赖于集体土地入市,释放出大量存量土地和房屋,用于大规模集中式租赁住房建设。
今年华润有巢规模最大的租赁社区润堂·瀛海店,和北京万科泊寓成寿寺社区,都是由集体土地建设而成。给租赁赛道打开了更多的可能性。
二是推动城中村和老旧小区改造,提高土地利用效率,满足改善需求。
7月份,国务院通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》,在8个超大城市、11个特大城市启动大范围的城中村改造。通过大城市棚改,来平衡市场的供需关系。
这也将是明年拉动房地产投资、挖掘潜在内需,非常重要的手段。
三是增加改善型土地供给,放开土地供应的价格和容积率限制。
9月底,自然资源部下发文件后,不少城市都已经对土地供应规则进行了更新:
① 取消了土地拍卖中的地价限制、配建和自持限制,以及销售价格限制。
② 取消了远郊区容积率1.0限制,即取消了执行已久的“禁墅令”。
从政策层面上,开始鼓励成交高价地,打造高价格的高端改善型产品。彻底从土地供给层面上,对产品形态进行松绑。这将深刻改变未来住房产品的供应结构。
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