一系列房价调控措施升级,“住房不炒”在现实中真的能落实?

开伟说财经 2018-08-20 22:21:27
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炒股与炒房都是投资者在寻找一种价格低估,获取利益最大化,这跟商人奇货可居心态也没有什么两样,所以控制炒房就像要让商人不要赚钱是一个道理,是不太能实现的。

原标题:一系列房价调控措施升级,“住房不炒”在现实中真的能落实?

文/ 许权胜

炒股与炒房都是投资者在寻找一种价格低估,获取利益最大化,这跟商人奇货可居心态也没有什么两样,所以控制炒房就像要让商人不要赚钱是一个道理,是不太能实现的。

控制炒房就好像不让商人赚钱

在2016年底的中央工作会议上,首次提出“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,后来这句话被精缩为“住房不炒”,十九大上中央再次重申“住房不抄”的房地产政策。从一些热点城市层层加码的调控政策来看,“住房不炒”在现实中很难不炒。

严厉的调控政策往往把炒房者赶去三四线甚至更偏远的一些城镇中,比如中缅边境西南边陲的西双版纳,最近房价也被热炒暴涨得离谱。另一案例是东北边陲的丹东,原先因为朝鲜核问题使丹东房地产无人问津,现在因为朝鲜核问题有缓解的迹象,丹东房地产又在一夜之间一飞冲天。就连严重缺水城市西北的西安,本来与热点毫不沾边也因为出台了“抢人才计划”的户籍政策,使楼市变得一房难求。

说明我们的房地产市场是由一个个热点炒起来的市场,原先国人喜欢炒国内政策,现在又要与国际热点沾点边。总之,说明对炒房者来说、只要有一丝热度就能星火燎原。

如果仅把房产当做具有投资属性的普通商品,热炒也无可厚非。是商品就会出现价格洼地,哪里出现了价格低估哪里就会出现热钱来追逐,以实现市场平衡。其实我们的房地产市场也是一个政策市场,由政策抑制而导致价格低谷,于是才出现低价卡位待价而沽,揣摩政策走势使每个炒房者都如痴如醉走火入魔,这种态势下能抑制住“住房不炒”?

炒股与炒房都是投资者在寻找一种价格低估,获取利益最大化,这跟商人奇货可居心态也没有什么两样,所以控制炒房就像要让商人不要赚钱是一个道理,是不太能实现的。

中国有顶层思维和底层思维,顶层思维认为顶层设计好了,底下按部就班执行就可以了。套用在房地产上面,顶层思维就成了:政由我出,房地产市场要稳定就不能逃脱政策市。那么底层思维:房地产已经市场化,政府行政手段来干预,说明干预的东西就容易成为稀缺的东西,才有炒作价值。

按照逻辑来推理,因为房地产市场有政府的价格管制,说明炒房者的房子紧缺预期是正确的,既然炒房者以为自己一方预期是正确的,那么另一方就是是错误的,正如一位大咖说:赚钱是赚错误者的钱。所以政府越调控,炒房者认为政府调控越错误,政府越加大调控力度,炒房者就认为炒房越有赚头,政府与炒房者心态永远是背道而驰的。

于是房地产市场出现了用计划经济的思维方式来进行调控已经市场化了的市场,这种行径当然会令所有参与者都进退失据左右为难。

那么有人会对这个观点提出质疑,房地产涨成这样了,难道政府要不管不问不能调控?

可是现实中房地产市场屡调屡涨的现象已经明白无误的告诉我们,只能说政府越对房地产价格进行调控管制、房地产市场就越偏离原有价值。就像两个人在打架,政府想制止打架就上去缚住强势一方的手脚,希望籍此平息打架,结果另一方一定就会趁机捶打被缚住手脚的一方,使现场更不可控。

调控道理与政府想缚住人手脚认为就能阻止人打架的思路是一样的,政府想用限购来帮助购买力弱的,想通过行政手段来平衡一下资源,结果一定被理解为政府是规则破坏者。购房是市场行为,现在用行政手段来限制购买力,等于是在限制市场行为,明显违背市场原则,市场原则是只要买卖公平谁出价高就卖给谁,对一种商品用限制一方甚至指定受众一方,谁能说这样的交易也是不公平的?所以行政手段往往被理解有“拉偏架”嫌疑。而购买力弱的一方也并没有因为“拉偏架”而从中获取多少好处,因为一个城市到了要限制的界限,说明房价已经很高,即使限制了价格,那些弱者也是望房兴叹。即使因限制而买上了房,也是透支几代人的血汗,透支了购房者往后一辈子的财力。

而那些购买力强的人,这里如果有限制,购买力又跑到没有限制的地方,一线限制的话就跑到二线,二线限制则跑三线,只要房子具有投资价值,购买力就会永远追涨房价,房价也就永远不会合理落下来。当四五线城市的房价与一线差距缩小时,房地产所处位置又决定房产价值,于是一线又出现价格洼地,又会推动主政者放松政策来调节城市之间的平衡,一线价格又会火山喷发,于是一轮轮调控又重复上演,调控套路周而复始。所以政府调控的政策不改变,所承诺“住房不炒”也就难以实现。其实在市场经济中限制购买力是最愚蠢的行为。政府既然放开房地产市场,就要用市场行为来给房地产加持。政府现在的调控思维是对房地产价格调控而不是价值调控,因为房地产用一线二线来分类,房价不能突破政府限定价格,突出的是价格而不是价值,温州的房地产价格曾经一度超过一线,你能说温州房地产的价值能超过一线城市?房子的价值附着一些特权,比如高考录取率,比如住的便宜度等。而温州房地产最终以暴跌收场,也是证明其价值回归。

可是房地产的价值又体现在价格上,当愈来愈紧的一线城市调控政策人为降低其价格,而价值不变,最终还是要回归价格本位。现在我们调控的思路,以为限制价格就能迫使人回归理性,恰恰相反,调控会扰乱市场价格信号,使市场失去价格参照。房地产企业在情况不明下只会放慢建房速度,新开工意愿也不强,市场房源减少,可能使房价反而更高。控制价格的市场会成为永远无解的市场。

市场经济突出的是价格,而房地产的价值表现在价格上,那么调控只能按其市场本性,用价格来调控价值。当前房产税是这种调节最好方式,价值越大房产税率越高,价值低的房子税率理所当然的就低一点,享受越多获得利益越多就要因此付出越多。就像美国的房产税,住的小区越高端缴纳的税收就越多,这样才会符合房产市场规律。

之所以我们出现调控乱象,是因为我们一直没有很好的运用税收这个价格工具来调节,曾经出台过隔靴止痒的重庆和上海房地产税试点,因为税率过低地方政府又不想真正打压房地产市场、怕进而影响政府财政,于是重庆和上海房产税样本很不成功,这个也给国内反对房产税的人制造了“房产税无用论”的口实。

其实西方的房产税是地方税最大税种,地方上的各种民生福利都要在此项中列支,因为有了房地产税,每个家庭并不是以拥有多少套房产当成衡量财富标准,人们对房屋的拥有也并不那么渴望,于是人们愿意把钱拿到资本市场去博弈,资本市场又推动实体产业的发展,产业发展又能带动就业,形成良性循环。

房产税通过福利形式又给社会财富平均化带来一种结构平衡,降低贫富差距,那些弱者也真正能从中得到好处,也给社会稳定带来坚守基础。

而我们对出台房产税这么敏感,原因多种多样,主因是一直顾忌地方政府的土地财政、顾忌银行给房地产企业的贷款安全、也顾忌已持有房产者因为资产缩水而闹事,种种顾忌只能使我们止步不前。

但随着地方政府债务问题的逐渐清理,金融系统性风险的逐渐排除,一线和热点城市对房地产买卖的冻结,征收房产税怕引起社会波动已经被提前消减,种种迹象表明用价格机制来调控房价恐怕为期不远了。

原文刊载于新浪财经意见领袖专栏返回搜狐,查看更多

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